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每週樓市評論

2010年我對樓市的十個忠告(下)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-01-28


繼續談論我對來年樓市的其他忠告:

(6) 雖貧富懸殊,香港整體財富卻日盛
不少人認為香港人愈來愈窮,其實很錯!在數字上來看,香港人的總存款創新高(由97年時香港總存款只得二萬六千億,增加至09年的六萬億存款),而『供滿樓』的人愈來愈多(07年統計處的公佈已是52%,到了09年相信是接近或超越60%了),而1996-2006年,香港人均GDP增長34%!各項數據顯示,香港人整體是日益富有的,但為何不滿的人多了?這是因為政府政策的長期失誤引起的貧富懸殊,因為社會利益的分配不平衡及機會的不均等,令香港的貧富懸殊日益嚴重,令整體社會財富豐厚了之餘卻分享上向某類人傾斜,令香港整體財富雖然多了,卻窮人也多了,真正的貧富懸殊來臨。

不過,如果你因為窮人多了而認為樓價上升一定是泡沫便錯了,因為始終市場是富有了,如果草根人士或無資產不去置業的話,市場是會進一步將利益分給富者或有資深產者。

也從務實的角度去看,如果在市場的金錢多了,卻不少人因為貧富懸殊而低估了市場的實質購買力的話,會錯誤決定錯過入市機會,到最後樓市因購買力積壓而重新啟動時,草根不單失去了金錢,也失去了機會,樓市當然會有下跌的機會,卻也存在愈升愈高對草根日益遙遠的可能性存在,不要主觀,要知道不買樓也存在風險,入不入市也是在賭博!

(7) 香港繼續產生『大都會效應』
08年一月泰晤士報的「紐、倫、港」概念,認為隨著中國的崛起,香港將成為與紐約和倫敦鼎足三立的金融中心,在世界地圖中看,這三點將連成一線,掌握著世界的金融命脈。

我在去年三月已撰文『香港的大都會夢正實現』認為『國際資金也因此也將日益在香港凝聚!』,在5月我更發表『水淹香江』的理論,香港走向大都會,加上香港是有政府作出存款保障的城市,既最安全也機會最多!

結果09年全年計,香港超越了倫敦與紐約,成為了全球新股上市集資最多的城市(2,437億港幣),未來就算遇上挫折,只要香港是『中國金融進出港』的角色不變,資金仍會不絕流入,令人出乎意料地不斷驚訝。

(8) 收租回報率仍然發揮穩定作用
自從04年左右政府放鬆了租務管制後,業主已可在租約期滿後隨意加租及收回物業,抑制了數十年的租值日漸回復,就算到今日仍未完全反映出來,租值的回增令樓市有了強而有力的回報率支持上升,這是很多人忽略的。

租金回報率是相對可靠的市場參考因素,因為租賃的空置率技術上是沒有的,所以收租回報率的支持是紮實的支持數據。

筆者認為,收租回報率在4%或以上的物業仍相當質優,有如此強的基礎下可說是風險及泡沫也很低,而回報率在2.5%以下的風險已算是高了,我認為在如今樓價高升的亂局,投資者可用以上方法去作參考甄選置業對象,看看那一個屋苑低泡沫,看看那一屋苑有落後大市,總之,不要低估高收租回報率的支持力,以免判斷錯市場。

(9) 錢罌效應進入新階段
在97前,香港人正是負債比率過多的『窮爸爸』,九七後,雖然樓市欠佳,卻大部份人也腳踏實地去持續供樓,到了現在,香港人供滿樓的比率增加,已成為負債比率偏低的『富爸爸』了,這正是香港地產在金融海嘯後可以穩如泰山的因素之一,不過,人總是有本性的,當生活日益安靜後,香港人近日又開始靜極思動,不少供滿樓一段時間的人,事業比十多年前也提升了不少,加上其他投資工具不斷令人失望,我認為儲藏了的購買力已成熟需要釋放,在一片看好的近期樓市下這群購買力將加入改變樓市,樓市乘風破浪令人目瞪口呆的時代也即將來臨了!除了政治因素外,恐怕樓市旺勢不易逆轉。

(10)政治可令樓市『突然死亡』
本來本篇『2010年我對樓市的十個忠告(下)』完全是分享樓市向好的因素,不過近日香港政治氣候突然變了質,鬥爭矛頭竟針對著中央,中央亦對『公投』、『起義』字眼予以抗拒甚至反感,中央更在中央電視台正式表態,政治氣候是六四事件以來最緊張的,局面令人擔心!

現在的政治危機,以日益貧富懸殊為背景,配合80後的不滿出擊,這場抗爭很容易會改變矛頭至樓市或發展商,加上中央本來就是宏觀調控的本質,樓市會有機會因受干擾而『突然死亡』的,看官投資必須留有一線。

筆者只是將所見作坦誠分享,希望讀者作參考之用,當然置業是人生重要一步,還是應該由看官自己來決定的,本文評論若不準繩,本人是絕對不負責也不會致歉的。(一笑)

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