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每週樓市評論
2010年我對樓市的十個忠告(上)
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2009-12-28
近年每到年頭我也會對未來樓市撰寫十個忠告給消費者參考，目的不是想作無意義的測市，而是希望公眾對樓市的向好及向壞因素也不要忽略，去年雖然是金融海嘯最黑暗的時間，我仍是看好的，我提出的五個向好的忠告中，可說是全數兌現的，分別是『樓市復甦比預期更快、中國經濟率先回復、「紐、倫、港！」的興盛、中央救市方案有機推出、收租回報率仍堅穩』，而五個向壞的忠告到了現在這些隱憂仍潛伏著，其中『過份悲觀也會引起損失』不幸且諷刺地反映了對樓市過份悲觀令不少人在機會成本下吃了大虧！不過，是否言中不是寫文章最重要的，反正總裁測樓市和清潔亞姐測的結果可能命中率是一樣的，寫文章最重要是有否說出觀點，給到公眾自決的參考！這才是文章的價值！
我覺得未來一年將風險無限，不過，有合適策略的話筆者仍是相當看好的，只是，我認為我們未談向好因素之餘，先看看有甚至凶險處，首先評論五個提防負面因素的忠告：
(1) 香港貧富懸殊日益嚴重
不知不覺間貧富懸殊已在香港種下了禍根，
1996-2006年，香港人均GDP增長34%，相當不錯，但香港人收入最低的30%工作人口（超過100萬人）收入不加反減！香港一半的工作人口，每月收入低於10,500元，如果這一半人口，收入可以隨着人均GDP在1996-2006的10年內，也增加34%，今天收入10,500元的，收入變成14,070元，收入6,000元，變成8,040元，香港人對政府和社會上層的看法是不是會好一些？怨氣是不是會少一些？(以上數據是參考自梁振英先生的網誌。)
看了數據便明白為何激進的泛民派會有『市場』了！
香港政府的確是忽略了草根人士，尤其在房屋政策上，政府在退出市場之餘，是不應該取消所有輔助草根上車的資助計劃，最起碼也應活化上車人士置業的溝道，而不是任由其自生自滅的。
『無殼蝸牛』的問題，其實不是房地產市場的問題，問題的真身其實是貧富懸殊才對，要解決貧富懸殊問題的方法其實只有一個方向，就是增加草根人士擁有物業！只有擁有資產，才能追得上資產泡沫！甚麼保險、綜緩、儲蓄也不可能追上通漲及不斷拉闊的貧富懸殊！
不過政府卻不斷錯失機會，金融海嘯爆發後出現過樓市低潮，樓市低潮是最適合草根入市置業的時機，正因為他們是自住的，所以在樓市最低潮時只要量力而為的話，一定可令社會的利益分享更平衡分配得更多於草根！這不是筆者的空談，而是經濟重整正是社會財富轉移的時候，在經濟谷底，應進行經濟學中的『帕累托改善』，透過資源重新分配令明天的世界更好！
在命運的安排下，香港從1967年的暴動、1973年的股災(跌幅達91.54%)，83年的香港回歸談判、89六四事件和97回歸祖國前的移民高峰期…令香港出現了不斷的財富轉移，既得利益者也會因財富的損失及將資金徹走而令投資良機到了草根手上，亦令貧富懸殊因機會處處問題並不嚴重！
97後大財團壟斷各行各業，小市民創業機會大減，如果在遇上金融災難及樓市低潮時還不製造財富轉移的話，便錯失了減低貧富矛盾的機會了！社會因此沒有了新陳代謝。
但去年尾政府處理金融海嘯和現在處理資產泡沫一樣，也是叫人小心審慎入市，表面保守，卻改變不了社會上擁有資產的結構，甚至草根在無助下連準備上車的人士也很可能更易追隨政府呼籲審慎不入市！將來的貧富懸殊見不到可得到改善甚至極有可能更嚴重！
而在去年的地產代理業聯席會議(由本業六大商會組成)給房屋局的『房屋政策意見書』中，也有統計列明居屋的轉流率遠比私人率低(08年統計中抽樣的14個不同區的居屋屋苑之平均轉流率是2.6%，而14個不同區私人屋苑的轉流率是7%)，亦即是說連『次草根』(即草根升級上車後)的居屋小業主享受社會經濟回報亦『次人一籌』，香港的經濟結構的確是加深貧富懸殊啊！
1983年左右，港英政府推出了一按九成按揭，令香港草根在樓市的低潮可大舉入市！令之後香港貧富懸殊得到大改善！此事今天香港政府是否值得借鏡及深思？
今日香港政府不鼓勵草根置業，相信是恐怕政治上的承擔風險，擔心將來會被人指控鼓勵人買樓令負資產出現，卻其實量力而為的自住者風險何在(供樓比月租更少)？而且在中小型單位市場，不買樓的風險顯然已比買樓更高了，而貧富懸殊的角度來說，較多草根上車是比較少草根上車的風險低得多，這種怕錯失、欠『吉士』的為官之道，便不斷錯失挽救未來凶險的機會。
未來，在民怨日深下，政府風險會日高，行政日益節外生枝，尤其是樓市一暢旺，最後也會引來無資產者的怨氣(如09年十月的樓市冷卻，不是因為市場自然反應而是公眾對天價豪宅成交價的反感)，政府在被動下也會作消極的回應，而這些不是長遠及完整計劃下的應變方式，很可能不是符合香港長遠利益的，情況已令人十分擔憂了！
貧富懸殊這點我在過去也不斷寫文章提出及呼籲正視，近期果然是誘發了出來(被一手樓的出位促銷)，未來風波應更多更大，各位投資時不能不防，不過，我仍強調，有關風險只會一定程度影響樓市節奏，不會真正影響到上升能量由國際四方八面而來的大市，只要有 holding power！樓市轉折反而是入貨的良機，如果筆者看法是對的話，有能力供樓自住的人士不上車便極欠明智了！
不過，各政黨也應為民請命爭取合理樓價之餘，我認為也應鼓勵實力較弱的人到偏遠地方置業，始終香港甚至人類歷史也是如此發展而來，沙田、荃灣甚至今日的屯門如何得來？都也是樓價偏低帶動的人口遷徙而來，如果當年上一代不是面對現實搬往偏遠地方居住，而是死心眼要在昂貴的市中心居住的話，市中心樓價及租金只會更貴而普通人更加買不起，更多人錯失了置業投資資產上升的機會了！
我認為需要置業自用的人應量力而為根據需要置業，無論買與不買也由自己決定，不要人云亦云！
《待續》
我覺得未來一年將風險無限，不過，有合適策略的話筆者仍是相當看好的，只是，我認為我們未談向好因素之餘，先看看有甚至凶險處，首先評論五個提防負面因素的忠告：
(1) 香港貧富懸殊日益嚴重
不知不覺間貧富懸殊已在香港種下了禍根，
1996-2006年，香港人均GDP增長34%，相當不錯，但香港人收入最低的30%工作人口（超過100萬人）收入不加反減！香港一半的工作人口，每月收入低於10,500元，如果這一半人口，收入可以隨着人均GDP在1996-2006的10年內，也增加34%，今天收入10,500元的，收入變成14,070元，收入6,000元，變成8,040元，香港人對政府和社會上層的看法是不是會好一些？怨氣是不是會少一些？(以上數據是參考自梁振英先生的網誌。)
看了數據便明白為何激進的泛民派會有『市場』了！
香港政府的確是忽略了草根人士，尤其在房屋政策上，政府在退出市場之餘，是不應該取消所有輔助草根上車的資助計劃，最起碼也應活化上車人士置業的溝道，而不是任由其自生自滅的。
『無殼蝸牛』的問題，其實不是房地產市場的問題，問題的真身其實是貧富懸殊才對，要解決貧富懸殊問題的方法其實只有一個方向，就是增加草根人士擁有物業！只有擁有資產，才能追得上資產泡沫！甚麼保險、綜緩、儲蓄也不可能追上通漲及不斷拉闊的貧富懸殊！
不過政府卻不斷錯失機會，金融海嘯爆發後出現過樓市低潮，樓市低潮是最適合草根入市置業的時機，正因為他們是自住的，所以在樓市最低潮時只要量力而為的話，一定可令社會的利益分享更平衡分配得更多於草根！這不是筆者的空談，而是經濟重整正是社會財富轉移的時候，在經濟谷底，應進行經濟學中的『帕累托改善』，透過資源重新分配令明天的世界更好！
在命運的安排下，香港從1967年的暴動、1973年的股災(跌幅達91.54%)，83年的香港回歸談判、89六四事件和97回歸祖國前的移民高峰期…令香港出現了不斷的財富轉移，既得利益者也會因財富的損失及將資金徹走而令投資良機到了草根手上，亦令貧富懸殊因機會處處問題並不嚴重！
97後大財團壟斷各行各業，小市民創業機會大減，如果在遇上金融災難及樓市低潮時還不製造財富轉移的話，便錯失了減低貧富矛盾的機會了！社會因此沒有了新陳代謝。
但去年尾政府處理金融海嘯和現在處理資產泡沫一樣，也是叫人小心審慎入市，表面保守，卻改變不了社會上擁有資產的結構，甚至草根在無助下連準備上車的人士也很可能更易追隨政府呼籲審慎不入市！將來的貧富懸殊見不到可得到改善甚至極有可能更嚴重！
而在去年的地產代理業聯席會議(由本業六大商會組成)給房屋局的『房屋政策意見書』中，也有統計列明居屋的轉流率遠比私人率低(08年統計中抽樣的14個不同區的居屋屋苑之平均轉流率是2.6%，而14個不同區私人屋苑的轉流率是7%)，亦即是說連『次草根』(即草根升級上車後)的居屋小業主享受社會經濟回報亦『次人一籌』，香港的經濟結構的確是加深貧富懸殊啊！
1983年左右，港英政府推出了一按九成按揭，令香港草根在樓市的低潮可大舉入市！令之後香港貧富懸殊得到大改善！此事今天香港政府是否值得借鏡及深思？
今日香港政府不鼓勵草根置業，相信是恐怕政治上的承擔風險，擔心將來會被人指控鼓勵人買樓令負資產出現，卻其實量力而為的自住者風險何在(供樓比月租更少)？而且在中小型單位市場，不買樓的風險顯然已比買樓更高了，而貧富懸殊的角度來說，較多草根上車是比較少草根上車的風險低得多，這種怕錯失、欠『吉士』的為官之道，便不斷錯失挽救未來凶險的機會。
未來，在民怨日深下，政府風險會日高，行政日益節外生枝，尤其是樓市一暢旺，最後也會引來無資產者的怨氣(如09年十月的樓市冷卻，不是因為市場自然反應而是公眾對天價豪宅成交價的反感)，政府在被動下也會作消極的回應，而這些不是長遠及完整計劃下的應變方式，很可能不是符合香港長遠利益的，情況已令人十分擔憂了！
貧富懸殊這點我在過去也不斷寫文章提出及呼籲正視，近期果然是誘發了出來(被一手樓的出位促銷)，未來風波應更多更大，各位投資時不能不防，不過，我仍強調，有關風險只會一定程度影響樓市節奏，不會真正影響到上升能量由國際四方八面而來的大市，只要有 holding power！樓市轉折反而是入貨的良機，如果筆者看法是對的話，有能力供樓自住的人士不上車便極欠明智了！
不過，各政黨也應為民請命爭取合理樓價之餘，我認為也應鼓勵實力較弱的人到偏遠地方置業，始終香港甚至人類歷史也是如此發展而來，沙田、荃灣甚至今日的屯門如何得來？都也是樓價偏低帶動的人口遷徙而來，如果當年上一代不是面對現實搬往偏遠地方居住，而是死心眼要在昂貴的市中心居住的話，市中心樓價及租金只會更貴而普通人更加買不起，更多人錯失了置業投資資產上升的機會了！
我認為需要置業自用的人應量力而為根據需要置業，無論買與不買也由自己決定，不要人云亦云！
《待續》
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