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每週樓市評論

樓市變天,已由『富爸爸』模式主導

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-09-07


  我認為羅伯特及莎倫的『富爸爸、窮爸爸』這本名著是近年最具影響力的書,這本書的其中一個核心價值,是認為以往大部份人也是幼稚地追求虛浮的財富,到頭來其實只是欠下了一屁股債!這本書驚醒了不少人,近年不少人已較腳踏實地去生活,卻很少人知道,這價值觀的革命,已默默地改變了經濟體系的本質,如果更多人了解到這質的變化,相信很多人便不會錯過本年兩至三次的小陽春了!(新界西因為九龍南環線鐵路通車所以多了一次小陽春)

對!九七前香港人是『窮爸爸』,自以為玩著滾雪球遊戲,其實已債台高築,市場一有衝擊便不堪一擊!

但香港人現在已是『富爸爸』了,不單理財及人生的態度也踏實得多,更在經濟結構上有了質的異變,『供滿樓』的人愈來愈多(07年統計處的公佈已是52%,今次相信是接近60%),香港人的總存款創新高(由97年時香港總存款都得二萬六千億,增加至近期的六萬億存款),這些也是很大的質的變化,香港經濟及樓市模式,己由舊有高借款少現金的單薄爸爸,成為了低借貸多現金的富裕老爹了!,我認為香港社會及樓市已正式進入了『富爸爸年代』,樓市的反應也會因這質的改變而對變遷和以前反應有異。

『窮爸爸市場』和『富爸爸市場』的分別是主要在借貸多寡上,借貸多遇上衝擊時容易引起業主恐嚇,市場不單因此而容易調整,而且資金少holding power 薄弱,業主沒有堅守的能力!所以在03年前樓市也極容易被市場氣氛引起動盪,如89年六四事件,只動盪了三個月左右的市場還來不及有實質衰退前,不少炒家已一鋪清袋!為何這斑地產前輩只三個月已輸清?說穿了便是負磅揹貨太多,比例上手握資金太少,沒有holding power,六四事件這回合,足顯當時香港樓市是『窮爸爸年代』了,但到了今日時場模式已有了很大分別了!

世界各地的豪宅,之所以是吸引人的投資,是因為大部份時期(除了泡沫期),有關業主也是holding power較大現金較多的社群,市場小風浪業主們也不會有神經質反應,投資便自然較穩定了!我認為傳統的豪宅市場是『富爸爸模式』的,以去年雷最事件後,拿筆者居住的凱旋門為例,我們見不到拋售潮(樓價太平業主們索性封盤),而當樓市回復時也率先恢復!

當然,『富爸爸模式』不是等於是經濟不倒翁,只是代表其承受能力比較有餘地得多,但若遇上更大的衝擊令其holding power不足以抵禦時一樣會崩潰的,只是,因為以上的質的改變所以樓市的反應將和以前不同的,這才是筆者想探討的。

事實上,除了豪宅外,其他的市場包括上車盤的細單位,也已日益趨向『富爸爸模式』,4月的小陽春為何出現?市旺前我公司經營的屋苑樓盤急降三至六成不等,顯示樓價太平業主索性唔放盤及封盤,於是製造了供不應求令小陽春面世,這不是『富爸爸市場』嗎?這些改變未來會陸續不同程度地在市場反映出來的!

09年的樓市有兩件大轉變,除了『富爸爸模式』日益主導外,資本主義國家實行社會主義化,改用類似宏觀調控的方式操控著市場,這變天,也令市場的反應不可同日而語,未來我們會探討一下。

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