每週樓市評論

樓市升？災難來？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-08-12

如果說08年最大的投資損失就是金融海嘯的話！那麼09年最大的投資損失就是「無投資」了！如在本年1月已有需要買樓的人，因為害怕經濟更差而取消投資計劃的，到了今日來說，這群人便是損失最大了！因為有需要但沒有入市，升了樓價對他們來說便是損失！這情況不幸被筆者言中（『樓盤銳減！看淡同樣高風險！』、負資產增樓市響警鐘、樓價回升數據初現! ）！

現在入市有無風險？我認為有！現在入市的風險是可能會跌15%左右，不過不入市的風險我認為最高是40%或以上（即未來多年仍有上升機會）；因為我們仍可能會面對多個歷來最多，(1)歷來最多的香港銀行存款（約6萬多億港元存款）；(2)歷來最多的供滿樓；(3)歷來最多的國際熱錢；(4)歷來最多的內地資金！面對如此，升的機會自然仍大於跌的機會！不入市的風險仍大於入市的風險，而這點筆者提出多時的理論，到了今天認同的人已是多於不認同的人了！

另一個令許多人評估樓市錯誤的主因，是迷信了傳統經濟數據！例如失業率，筆者的公司是「社會福利化」的企業，我有七成員工也是社福界轉介過來的失業人士，所以我對失業的問題有我自己的體會，我認為，現在的失業率，象徵的意義，已不可與20年前同日而語了，太迷信會被誤導，現在的失業人士，比10至20年前多了三種雜性，這要用有新的角度去詮釋的，這三種雜性分別是：

(1) 綜緩人士：綜緩是社會的福利，我不便評論，不過綜緩的出現，的確令失業者有了選擇及緩衝的求生門，這個福利，令對失業者有更多時間「流連」在失業狀態，即是會增加了失業率的數字，因此這數字並不等於真正失業人數！

(2) 退休者：香港是老化中的社會，會令不少人提早退休或「做唔做都得」，這樣，也會令「流連失業人數」增加，也令失業率的看法不可一如以往。

(3) 環球大企業收斂壟斷策略：大企業以往很多也是用「壟斷策略」去搶佔市場，所謂壟斷策略，即是以過多的人力財力去搶奪市場的壟斷地位，且封殺所有市場空隙令市場挑戰者的未來機會喪失，這種壟斷策略在雷曼事件後發現原來風險太高，於是全球大企業也作了瘦身行動．包括裁員及減薪，這種方式不是單純因為市場欠佳，而是企業理念的改變，當各行各業市場佔有率極高的大企業也在裁員的時候，失業率自然增加！

當大家加上以上多點的雜性，現在的失業率便並沒有想像中那麼可怕了！如果將各雜性也加上失業率去看便容易評估錯形勢！

我要強調，物極必反！未來樓市的風險，不在於樓價會否跌！因為如春夏秋冬一樣，任何市場總有下跌的時候，問題是跌之前升了多少！再跌時會否跌得低過現在！我認為現在應入市！自用者應買樓！盡快買！現在買！跌時還可承擔得到，尤其是西鐵沿線，跑贏大市的機會極大啊！

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