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每週樓市評論
樓市持續暢旺的來龍去脈！
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2009-07-08
經濟前景向差，但樓市卻可逆流而上，難免令人覺得迷惑！因此我再為樓市作一個前因後果的解釋，希望大家知道兩次小陽春產生的來龍去脈，以瞭解情況！
本來以「劇情」發展，香港樓市在08年下旬便應該是回復暢旺的，因為07年尾開始，中國政府已開始作了多次宏觀調控，令內地和香港的資金和市場都受到直接和間接的降溫和衝擊，這本來就為了面對奧運後可能出現的經濟過熱後遺症，國家這樣當然是一個很精明的做法，這個做法令到中國甚至香港去除了不少泡沫！令到之後中國在面對金融海嘯後也更因此能率先起步，也令到香港的樓市聚積了不少購買力一觸即發！
當然，雷曼事件後，徹查地衝擊了全世界！但是雖然全球恐懼，香港甚至全球的財富仍大部份未被蒸發，實力仍充盈！但在氣氛太悲觀下成交卻不斷減少！羊群恐懼下樓價不斷下跌，當樓價跌得遠低過購買力的時候，業主會怎樣？業主自然以「唔放盤」去回應！
於是3月尾我們發現一些屋苑的總樓盤量竟然於3個月內少了3至6成不等，如此下來，樓盤量豈不是會很快「清倉」！？於是我們就發出了樓價可能向上的『預喜』，所以4月中的第一次的小陽春並不是一個意外，是供求定律的反應而已！
當第一個高潮出現後，成交在5月頭開始略為冷卻，我們十分關心樓價上升後會否樓盤增加，始終樓盤少並不是因為『賣晒』，而是因為之前價錢太便宜而引致放盤大減，樓價高了後會否出現放盤量湧現是關鍵，結果樓盤在沒有大增下，買家反而愈來愈多，因為本來由上車樓起動的樓市在上車客略減後，卻起動了業主的換樓購買力，兩股購買力匯聚之後，樓市需求更殷切，所以引起了五月下旬的第二次小陽春出現，其實小陽春連續出現，已經很可能不是一個短線效應，而有機會是長線走勢了！
第二次小陽春出現後，放盤量增加！樓盤自然也上升了，而放盤的業主亦有點高處不勝寒而患得患失，所以『揸價』並不強硬，強勢總算平衡令走勢更加W形向橫發展！之後買家也沒有明顯地減少到，到了本月頭，放盤量減少，顯示業主們對長遠樓市有了更充足的信心！如果沒有類似雷曼事件的壞消息出現，寄望樓價會下跌的人相信會失望了！
遇上金融風暴，很多人只會保守不投資，卻不知道錢放在銀行便形成了銀行的「水浸」，銀行更加會愈來愈支持相對穩定的按揭項目，也形成了減息壓力，更會形成了後市會有一股最後抵受不住低息及通漲的蹂躪的「準買家」(放錢在銀行的人最後也有部份會抵受不住通漲及低息而淒然入市)！
香港就算在樓市最昌盛的八十及九十年代，物業市場都只能是高增長項目，而從來不算是優秀投資項目，因為在政府租務管制下，普遍住宅回報長期只能在2%左右，但近年因為銀行息口較低及租管的取消，地產項目普遍住宅已有4-6%的收租回報率！而且收來的租金足以繳付供樓有餘，如此低風險高回報的項目堪稱現在最優秀的投資項目！能找到第二種嗎？在各大投資項目紛紛「誠信破產」下，人們集中去投資房地產，有何不正常！？有何不理性！？這些才是最基本數據！
時代新一頁是要我們重新冷靜拋下珈鎖去看數據！現在重整旗鼓還來得切！
