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每週樓市評論

水浸及高通漲危機處理策略(一)&(二)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-06-07


無論面對人生或投資,態度也應該是居安思危的,在4月中及5月下旬的兩次小陽春後,我正積極搜尋「物極必反」的機會,樓市會否在虛弱時亢奮最後「突然死亡」?還是會在下次回落時將本來兩波的調整積聚在同一時段中爆發?成為「雙底調整」!?我細心努力去尋找卻未見頭緒,我想,現在可以及應該做的事,是訂定良好的策略去面對未來的日子!

各國資金大水湧至,浪奔浪流,我們是否可以避免隨波逐流而人定勝天?我相信是可以的!我們先看可以做到的人有甚麼值得我們學習!

金融海嘯令人想起1929年的美國大蕭條!是次浩劫,幾乎令美國經濟完全崩潰,卻有人在危機中能掌握得好而成為了首富之一,這就是前美國總統甘迺迪的父親了,當老甘迺迪見到刷鞋童也以投資專家的口吻給他股票貼士的時候,這位金融大亨回家後便盡賣手頭上的所有股票!市場太熱,就是急流湧退的時候!(將最高位的20%留給別人去赚!)這老掉牙的刷鞋童故事在之後那80年裡,也不斷靈驗!但每一次金融或股票跌市後也卻一樣有人損手爛腳,可見人的最大敵人仍是自己的貪婪及恐懼!

我之前提出的理論是﹝危險=危機-危機感﹞,即市場危機感太低時,就算一片昇平也會醞釀出危機出來,但相反,金融海嘯後,人們的危機感太強了!當危機感高於危機,危機便會暫時不發作,去等待人們危機感減少時才一再出現!

現在看好的人增加!卻仍有超過一半的人是看淡或在猶豫的,如此看來,市場仍安全的,入市吧!

另一種策略就是盡快入市,這種策略在我另一個專欄「樓市技術分析」也提過,我再節錄如下

「請容我以博奕論去為現在『盤算入市的勝算與風險』,分析如下:

因為谷底的時間已過去,我認為如現在入市,萬一金融海嘯的負面因素發作時,樓價有機會下跌10至15%!

不過,如果在不入市也有風險,因為我覺得樓價在未來3至5年內,最高可共比現在升40%!

但不投資一樣風險高,長遠出現超高通漲,加上香港和美國以聯繫匯率掛勾貨幣的關係,再將負增長對消,實質通漲率以5年覆式計算可達35%!即是說,不投資一定輸,投資得錯也會輸!只有投資合適才可贏!

如以博奕論的原則,現在入市風險長遠仍少於不入市!如果買來作長期部署的話,相反勝算仍高於風險的,所以現在是應該入市的!」

既然高通漲來的機會大,趁現在輸的機會及可能跌的幅度相對較少的話,現在入市亦合適,否則樓價愈遲愈高(直至樓價再下跌前)。

下一期將會分享我的投資策略,眾所周知祥益不是一間賺大錢的公司,不過我有一個長處就是頗能承受市場風浪,每次市場最低潮時都是我增加分行及人手的時候,其實本人一直也不膽敢將我的投資組合去獻醜的,不過市場既然發展到現在如此多變,我亦嘗試拋磚引玉與大家分享一下!

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