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每週樓市評論

『水淹香江』的前因與後果

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-05-31





香港就如上海灘傳奇一樣,進入一個風高浪急的年代!
很多人仍在迷惑,為何在金融海嘯下會突然有大量熱錢湧入香港,在『水淹香江』下股市樓市違反了所有基本因素戲劇性地急升,為何在可能是歷史上最大的一次經濟災難中香港竟然可以「愈亂愈繁榮」?筆者大膽作以下剖析,一切,可從了解舊日的上海傳奇開始:

在不平等的「南京條約」下,1843年,上海被開埠成為通商口岸,於是,這被喻為「近代亞洲唯一的國際大都市」的傳奇便誕生了!

世事是相對的,侵略的邪惡之另一面,竟也製造了繁榮,原因是外侮的勢力創造了一個「華洋集處,且讓外國勢力擁有優勢及主動權!」的平台,這秩序,不單止令外國與中國,甚至各國勢力之間也因這新的「中立地」得到了平衡和遊戲規則,於是各國資金大量湧入,使中國在最動盪的那一百年裡,上海反而「愈亂愈繁榮」。

一直到了1949年解放前,上海有20多家官僚銀行、200多家私人銀行、錢莊、信託公司及181個行業,資本主義先進的科學、生產及管理技術,刺激了上海商業、金融、輕紡工業、交通運輸業的高速發展,但當時在上海的68間外國銀行,後來卻長期壟斷了中國的金融市場!

上海,當時被稱為「十里洋場」!表面,上海因各國的資金流入,而日益繁華璀璨!百業興旺,實際上因「水淹上海」,也衝擊了上海和中國東南沿海一帶的傳統手工業,更令物業通漲!貧富懸殊!原來,這是一有人歡喜有人愁的奏鳴曲!

上海灘的故事,除了有歌舞昇平的『許文強』及『馮程程』角色外,更加有兇悍的『斧頭幫』世態,也有受盡壓迫奮起反抗的『馬永貞』悲壯故事。

到了今日的香港,同樣是最初產生於邪惡侵略的「南京條約」下,但到了現在仍存在著「華洋集處,且讓外國勢力擁有優勢及主動權!」,在1949年立國後,上海也解放,香港及澳門卻沒有被收回祖國,因為中外彼此也需要一個在中國外圍的政經緩衝區!一直到了97後香港回歸,這需要仍然不變,直到今天,金融海嘯引起的國際大局急變,更令香港要承受著難以想像的衝擊!但將會和舊日上海一樣,是「愈亂愈繁榮」的同時,也「愈繁榮愈亂」。

美國,在掌握到兩次世界大戰的時機後,成為了世界上的龍頭大國,國勢之強及信用之高,令美國竟可脫離本位,在不需要黃金儲備下發行貨幣,勢頃天下。

但美國在處理20年前開始的經濟大衰退下走火入魔,以虛擬經濟泡沫去將壞賬輸出給全世界人民,布殊更推行明搶的霸權主義,到處也作軍事侵略,當以上行為曾奏捷時,貪婪的心不單沒有收歛且更澎漲,虛假的泡沫外殼終於在金融海嘯中爆破,在『海嘯』中美國失去了的不單是金錢,更甚的是信用、國勢及國家核心價值!從此,形勢進入多極化,全球勢力分佈於多個陣營,這更平衡的局面,對中國之『大國崛起』很有幫助,於是中國已開始接收美國的部份優勢,包括在金融上。

美國虛弱、中國有勢,令國際資金及熱錢湧到東方來,而東方之珠的香港自然是首當其衝了,這些不屬於香港的錢,如洪水湧至,破壞力不比建設力小,可為香港帶來繁榮之餘,當要走時也可捲走一切,實際是兇險非常,但也同時令本港作急速轉變(尤其在通漲上),這局面令市民投資有危險,不投資也有危險!

『水淹香江』一定會令香港人分化,甚至進一步的貧富懸殊,投資合適的會成為大贏家,投資失敗及無投資的人會成為失落的一群,就好像當年上海灘一樣,會有歌舞昇平的『許文強』及『馮程程』、兇悍的『斧頭幫』,也有受盡壓迫奮起反抗的『馬永貞』……

當我在第一次及剛發生的第二次小陽春發生前,我分別撰文 『唱得太淡可能害死人』 『為樓市再發預喜』,一些不熟悉我的朋友以為我是『經紀佬唱好』,卻其實,我在同業高唱『冰河時期』時,我的回應是將公司加分行及增添人手。在去年十月,銀行可恥地收緊按揭時,我以商會會長作召集人團結六大代理商會投訴到立法會、多個政府部門甚至特首處,金管局因此叫來14間銀行的巨頭和我們代理業交代,當我們在金管局開會後的第三天,銀行業全面放鬆且減息!我在銀行放鬆前已撰文叫用家應趁機入市!在銀行放鬆後即撰文宣佈樓價已見谷底!希望大家明白,代理業有誠意的人仍不少,粗鄙的一群不可代表我們!

我認為,現在我們面對的,不是一時的熱錢流入,是長期的資金衝擊,是面對一個歷史時刻,我認為市民在極被動的地位,必須要有更精明的策略。

『水淹香江』是筆者最早提出的觀點,初期還被一些仍陷於金融海嘯迷思的讀者嗤之以鼻,但到了今日卻人人也認同及談論此問題時,我認為大家不應花時間在是否同意及接受上,更不要花時間在慨嘆大水的浪奔浪流上,而是應花心思在如何面對上!本人不才,有的只是誠意面對及誠實反映,下期開始我會不斷分享面對這大時代的策略方案!希望可拋磚引玉,可給到靈感給閣下去掌握這歷史時刻!

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