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每週樓市評論
『樓盤銳減！看淡同樣高風險！』
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2009-03-24
上星期六到新城財經台做直播及錄影節目！其中節目主持人的一條問題問得很有意思，我認為可以作詳細討論，便是：「覺得97後的金融風暴和現在的金融海嘯兩者有何分別？」明白了金融海嘯的本質，我們便容易就多變的局面作全新部署！
97後的金融風暴有如春、夏、秋、冬一樣，冬去自然春來，物極必反！當沙士來臨帶動樓市進入谷底後，03年尾樓市便開始平穩，走向重生！
今次的金融海嘯，相信不用說大家也明白其規模及影響也是歷來最大，而且是最深遠的！但我並不是想講這些，我認為和金融風暴最大的分別，是今次的金融海嘯已不是春、夏、秋、冬的循環，而是改朝換代的轉形！即是說，損手受挫的一群淡出的同時，亦是更有活力的一群出來接管！我認為這便是金融海嘯的本質，亦是我們掌握生機的理論基礎！
當市場表面面對衝擊的同時，亦有一些角落很有生氣地在萌芽成長中，山雨欲來風滿林，我認為不可忽視！
旺市時，太多人人云亦云地去麻木跟風唱好樓市，到了今日，也大部份人也麻木跟風地唱淡！我不同意這態度，我認為面對多變的市道，無論好淡因素也要緊密留意！
很多人在現今都概嘆「死得人多」，其實的確很多人有投資並損手，但亦有不少人是投資得來而損失不大，也更多人是沒有去投資的，這班人不但沒有傷元氣，而且他們像中了彩票一樣，購買力大增，買所有東西也平了，買樓平幾成！連購物時，袋中錢也比一年前『好使好用』！
旺市時很多行業也被一兩個壟斷者所操控，到了今日，各行各業也因為壟斷者的收縮規模而充滿了中小企的發展空間！
旺市時人們也擔心通貨膨脹過高！也擔心貧富懸殊嚴重引起了政治上的動盪，顯然現在這些問題亦因經濟的萎縮反而『消了不少氣』！
世界經濟景氣的時候，美國恃勢凌人到處侵略，今天泡沫爆破，反而全世界可暫時安心得到太平！
說完這些理念的問題，我們看看數據，一個市場最可靠的評估應該算是供求定律，可以說供求定律是真理，但「真理卻永遠遲到！」，雖供求定律往往會滯後地反映出來，但真理卻永在！最後也萬物也走不出這『萬有引力』的。
現在樓市正出現供不應求，不單止一手樓盤供應量大減，二手樓的存盤量在我經營的區域，各屋苑普遍都比一年前少了30-50％！也即是說，樓盤不單止不能充呎補給平衡到，而且是負30-50％地減少中，這趨勢似在加劇，不如我們想想，半年至一年後會怎樣？
我們又再想想，如果明天有一個好消息出現，譬如內地宣佈資金自由行，我相信樓市供應會在頃刻之間出現嚴重斷層，樓價立刻急升！即是說，現在樓市仍可以承受到10個壞消息，卻不能承受到任何一個好消息！我們似乎要想想，不入市風險是否比入市更大！？
如果再看看現今樓市結構我們更加要小心，其實樓市在多年前已經變化成多個獨立甚至不關連的市場，樓市已經不是由細樓、中樓、大樓、豪宅一環扣一環地緊扣，以前是這樣，所以樓市是一體化及互相牽連的，但隨著市場不斷被扭曲的關係，起碼上車的細單位！豪宅！樓花！中價樓已經是４個可完全獨立的市場，許多時都不是互相緊扣而且是獨立發展，所以幾年前才出現樓市兩極化，即是豪宅樓花在急升，而細單位樓價則停滯不前！甚至有段時間豪宅在升，細單位在跌，到了今天，豪宅跌的時候，細單位為何不可以是表現較佳！？
筆者不是在買膏藥，而為樓市作硬銷，我只是認為不可以忽略量度和評估正在茁壯成長的樓市正面因素！
對新城財經台做節目前遇到世邦魏理仕余錦雄兄，見到他份外高興，因為去年當何斯人和我在大力推廣「貨幣戰爭」這本書內的經濟災難時，余兄是第一個遇到的同道人，我見到他時說出我的最新看法：「美國局勢果然如『貨幣戰爭』所說般惡化，甚至時間表亦一樣，但到了今日，市場已經多了很多適應和互動，尤其是民間和強大的中國方面，對這些反應和互動我們不可忽略。」我就用此作為本篇的總結。
97後的金融風暴有如春、夏、秋、冬一樣，冬去自然春來，物極必反！當沙士來臨帶動樓市進入谷底後，03年尾樓市便開始平穩，走向重生！
今次的金融海嘯，相信不用說大家也明白其規模及影響也是歷來最大，而且是最深遠的！但我並不是想講這些，我認為和金融風暴最大的分別，是今次的金融海嘯已不是春、夏、秋、冬的循環，而是改朝換代的轉形！即是說，損手受挫的一群淡出的同時，亦是更有活力的一群出來接管！我認為這便是金融海嘯的本質，亦是我們掌握生機的理論基礎！
當市場表面面對衝擊的同時，亦有一些角落很有生氣地在萌芽成長中，山雨欲來風滿林，我認為不可忽視！
旺市時，太多人人云亦云地去麻木跟風唱好樓市，到了今日，也大部份人也麻木跟風地唱淡！我不同意這態度，我認為面對多變的市道，無論好淡因素也要緊密留意！
很多人在現今都概嘆「死得人多」，其實的確很多人有投資並損手，但亦有不少人是投資得來而損失不大，也更多人是沒有去投資的，這班人不但沒有傷元氣，而且他們像中了彩票一樣，購買力大增，買所有東西也平了，買樓平幾成！連購物時，袋中錢也比一年前『好使好用』！
旺市時很多行業也被一兩個壟斷者所操控，到了今日，各行各業也因為壟斷者的收縮規模而充滿了中小企的發展空間！
旺市時人們也擔心通貨膨脹過高！也擔心貧富懸殊嚴重引起了政治上的動盪，顯然現在這些問題亦因經濟的萎縮反而『消了不少氣』！
世界經濟景氣的時候，美國恃勢凌人到處侵略，今天泡沫爆破，反而全世界可暫時安心得到太平！
說完這些理念的問題，我們看看數據，一個市場最可靠的評估應該算是供求定律，可以說供求定律是真理，但「真理卻永遠遲到！」，雖供求定律往往會滯後地反映出來，但真理卻永在！最後也萬物也走不出這『萬有引力』的。
現在樓市正出現供不應求，不單止一手樓盤供應量大減，二手樓的存盤量在我經營的區域，各屋苑普遍都比一年前少了30-50％！也即是說，樓盤不單止不能充呎補給平衡到，而且是負30-50％地減少中，這趨勢似在加劇，不如我們想想，半年至一年後會怎樣？
我們又再想想，如果明天有一個好消息出現，譬如內地宣佈資金自由行，我相信樓市供應會在頃刻之間出現嚴重斷層，樓價立刻急升！即是說，現在樓市仍可以承受到10個壞消息，卻不能承受到任何一個好消息！我們似乎要想想，不入市風險是否比入市更大！？
如果再看看現今樓市結構我們更加要小心，其實樓市在多年前已經變化成多個獨立甚至不關連的市場，樓市已經不是由細樓、中樓、大樓、豪宅一環扣一環地緊扣，以前是這樣，所以樓市是一體化及互相牽連的，但隨著市場不斷被扭曲的關係，起碼上車的細單位！豪宅！樓花！中價樓已經是４個可完全獨立的市場，許多時都不是互相緊扣而且是獨立發展，所以幾年前才出現樓市兩極化，即是豪宅樓花在急升，而細單位樓價則停滯不前！甚至有段時間豪宅在升，細單位在跌，到了今天，豪宅跌的時候，細單位為何不可以是表現較佳！？
筆者不是在買膏藥，而為樓市作硬銷，我只是認為不可以忽略量度和評估正在茁壯成長的樓市正面因素！
對新城財經台做節目前遇到世邦魏理仕余錦雄兄，見到他份外高興，因為去年當何斯人和我在大力推廣「貨幣戰爭」這本書內的經濟災難時，余兄是第一個遇到的同道人，我見到他時說出我的最新看法：「美國局勢果然如『貨幣戰爭』所說般惡化，甚至時間表亦一樣，但到了今日，市場已經多了很多適應和互動，尤其是民間和強大的中國方面，對這些反應和互動我們不可忽略。」我就用此作為本篇的總結。
