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每週樓市評論

09 年我對樓市的十個忠告(下)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-01-27


09年,被稱為歷史性困難的一年,『唱衰』本來不是難事,但要說出困難在何處及有面對性才算是本篇所說的忠告!

(6) 金融海嘯可能仍隱藏著未揭露的暗處
金融海嘯最令人震撼的是,暴露了所謂自由經濟體系的脆弱!而最令美國式經濟受衝擊的是,海嘯的形成包含了很多欺騙甚至『老千局』,荒謬的評級、幼稚的監管、虛假的市場氣氛、錯誤的價值觀!就如奧巴馬的就職演詞所說:『經濟嚴重地衰弱,是部份人貪婪和不負責任的結果』,虛假的老千局,當然不能評估到是否已全部發掘出來了!

顯然,金融海嘯只是『果』!『因』是道德淪亡,一銀行界朋友認為,現有的海嘯只反映到十分一的問題,我認為這看法太誇張,但顯然,災難的『源』及『因』仍有不少未發掘,甚至一些不關乎海嘯的問題項目,也會被順藤摸瓜拉了出來!未來一年,相信會有新的災難項目,看官宜保守之餘,更應分散投資來攤分風險!

(7) 金融海嘯未完成調整
第(6)點說的是金融海嘯的『因』仍未完全發掘顯露出來,但縱使問題根源已盡顯也好,事情發展下去也是令人擔心的!
相信大家也已聽過不少駭人聽聞的預測了,包括:
a) 房地產包括按揭、市場借貸嚴重衰退及損失
b) 包括大型銀行及保險商評級下降
c) 大型銀行破產
d) 企業信貸違約浪潮
e) 衍生工具及新興市場體系崩潰
f) 股市下跌
g) 信用卡市場崩潰
h) 銀團互不相任,資金流動性出現危險
有人認為下一浪是新興市場及信貸違約浪潮,我認為有關的時間表已沒有意思,因為情況已被多國政府強勢甚至聯手出招救市,產生了改變,而金融海嘯也因為令廣大的人恐慌而產生了燈塔效應,我認為有關多個第二至所謂第四階段的預測已因各因素已更錯綜複雜而不可能再評估!我認為我們應保守謹慎去部署更是上策!

唯一可評估到的是,隨著虛擬經濟的沒落,世界已正回復回舊有的較實體的經濟模式及規模,也即是說,經濟規模正在收縮,到了現在,很多工廠已接不到訂單,不少裝修工人過了年後也沒有工開,失業、結業、裁員減薪潮似將連環爆發,這種社會結構及消費的『空洞』,究竟有幾深遠呢?市場要調節多久才能正常?我認為,這『空洞』比其他因素更重要及更快衝擊到普羅大眾!更快影響民生及市,我們要留心!

(8) 留意內地的隱憂
國家近年的領導是令人讚嘆的,但是,國內要平衡的隱憂不論內憂外患也不少,對國家有信心不等於要依賴,愛國不等於盲目看好,我認為,縱使對國家管治極有信心,我們也應緊密留意內地的情況,無論如何,內地不少消息仍是不透明的,我們應留意內地的變化!我始終認為,縱使我國已有偉大的領導,我們香港人能照顧好自己才是對國家最大的貢獻!從商者的責任就是維持好自己的企業,其他包括計算好各種風險!

(9) 勞動法的影響
勞動法算是內地不穩定因素其中一種,近年這問題已令不少廠家結業,貧富懸殊令內地政府更用力推行勞動法!另一個歷史性的問題令勞動法引起波瀾的,是珠江三角洲是當年中國首先開放的區域,執法開了較鬆的先例,因此到了去年強力推行勞動法時,珠江三角洲廠家適應得分外辛苦,近期金融海嘯發生及工廠的大量結業,令內地政府執行上放鬆了一點,有關法案似已過了最危險的時候,只是,有關法案未有更兼容性的修訂或釋法前,始終長遠影響工業家的長遠信心,影響多大或多深遠,我們還是繼續觀察為佳。

(10) 過份悲觀也會引起損失
市場會適應,而且人人看差,也萬眾一心迎戰海嘯!這樣我們更不要忽略市場的調節能力會比預算中強勁得多,如果過份悲觀,會令我們失去掌握谷底的機會。
當錯過谷底後,再錯過『寧買當頭起』的果斷入市時刻,這便是令人損失最大的悲劇!

偏偏樓市反彈時更令人猶疑不決,所以我認為追求『趺谷』比追求『谷底』更可靠及實際。

如在用家來說,如他想買100萬樓的話,買了跌20萬當然是風險,如沒有買升20萬何嘗不是風險?買或不買其實也有風險,風險應客觀計算而不是盲目跟風的!

『09 年我對樓市的十個忠告』已完結,希望有關忠告可助各位從更多角度分析樓市!

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