電話號碼
密碼

每週樓市評論

09 年我對樓市的十個忠告(上)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2009-01-12


太多人看淡,反而令到市場調節加快,黎明將近!

為08年撰寫的『08 年我對樓市的十個忠告』,列出大家不能忽略的向好及向淡因素,希望對大家參考樓市有用,推出後總算有一點點成績,今年如常交功課『09 年我對樓市的十個忠告』,我們先看較樂觀的忠告,下期再看較悲觀的五個。

(1) 樓市復甦比預期更快

『當刷鞋童也看好市場時,正是我們離場的時候!』這老掉牙的理論偏偏是例不虛發,但同樣地「當所有人看差市道,正是入市的時候了!」也一樣是例不虛發,比任何情況的任何理論也準確,為何?因為市場除了要調整價格等元素外,更重要是調整人心,人人看好,代表普遍人的危機感薄弱,是極度危險的!人人看差,代表市場徹底積極調整中,當然會黎明將近!

金融風暴的危機論,還不容忽視的,是因為人們不能估計其禍害的深與闊,因此沒有人夠膽唱好,人人唱淡,金融海嘯縱使是空前的大規模衝擊,但引起的調整何嘗不是空前的大規模?而且從未試過可以調整得這麼快!

人是情緒化的動物,旺市時可超升,靜市時也超跌!不要忘記,上年十月銀行過分收緊,已引起了超跌!平過沙士價的成交雖然是個別例子,但3880宗的少過沙士價的新低成交量卻在十一月田土廳登記中出現了?!到了今日,看回圖表,十月(即十一月登記)已形成谷底了!(見下圖)

隨著虛擬經濟的沒落,未來世界經濟總規模一定”縮水”,但少用了衍生工具,傳統的投資工具可能更吃香,而物業在這些情況是相對穩定的!

我認為,09年尤其是下半年有機會出現「樓市復甦比預期更快!」

(2)中國經濟率先回復

金融海嘯始終是源於美國,無論如何,金融海嘯未出現前,中國正處於高增長期,當然到現在亦是沒有改變,而十分精明地中國早在07年下半年已經開始宏觀調控,所以中國是有條件是最快復原的強國之一,而因為調整早開始,亦極可能會是最快起步走的,這個「最快」會令中國可以接收到不少優勢的轉移!令中國市場下半年更可能出現意想不到的再度興起!令到香港在這個最早復甦的力量中受惠!

(3)「紐、倫、港!」的興盛

本年頭泰晤士報(TIMES)提出的「紐、倫、港!」概念,認為香港可與紐約及倫敦,並駕齊驅,在國際金融舞台擔當主要的關鍵角色,這個理論一直受到認同,而且亦在逐步實現及成長中,直到金融海嘯出現後,大家都淡忘了這個概念,其實這概念並沒有被推翻到,只是受海嘯衝擊,國際資金散渙,令到有人淡忘了這概念的存在,相反,我認為海嘯後香港在「紐、倫、港!」的概念中會擔當更重要角色,經濟回復之後,甚至正開始回復時,亦會令到香港有大量資金擁入及凝聚,香港將來回復之快,可能是頃刻之間,令人結舌瞠目!

(4)中央救市方案有機推出!

在中國來說,香港無論在政治及金融上都是重鎮!如果(貨幣戰爭)是存在的話,香港這陣地更不可失!一直以來,我認為中央不時也準備好多個方案以確保保護到香港的金融中心地位,環境愈困難,中央一些救港方案亦更容易推出!當年03年沙士中央推出自由行!的確將局面一定程度扭轉!未來當金融海嘯見底,或見底後,中方極可能會推出救港方案(如資重自由行),令市場戲劇性改變!作為香港人當然不想依賴中央,但有機會出現而不可忽略的可能,也是本文應該要提出的!

(5)收租回報率仍堅穩

近年市場出現了一個97前沒有的穩定元素,就是租管放鬆後,香港住宅物業市場收租回報率不斷上升!令市場有了一個重要的穩定因素,金融風暴後,曾一度租金回報率下跌,但近期,因為樓價回落,加上租盤的供應量減少,最後租金回報率仍可以保持在高水平!例如在新界西,住宅收租回報率很多已收到4.5%-6%左右(去除管理費及差餉)!在銀行不斷減息的情形下,如此收租率的確吸引!令市場有了堅實的鞏固!而有助避免97金融風暴後樓市樓價急跌!

待續

數據已顯示上年10月已是樓市谷底,未來樓市未必如太多人想像中般差!

您可能感興趣的放盤
按這裡可以加到「我的收藏」
按這裡從「我的收藏」中移除