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每週樓市評論

金融海嘯後看物業市場

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2008-09-28


內地經濟,如旭日初昇,縱使遇上金融海嘯,也會是最早站起來的一個!


金融海嘯出現,投資市場的生態完全被推倒從來,縱使你評估大市方向準繩也好,亦會被以雷曼清盤為分水嶺的金融海嘯打斷了節奏!

美國經濟高速惡化所引起的金融海嘯,令所有利好的市場因素也不足以彌補及平衡到負面影響,市場從新再作定位!

首先,美國經濟一定是『死梗』的了,這場因平衡社會利益福利而引起的次按危機,從地產人的角度來看,根本還差很遠未調整到谷底!美國樓市如未到底如何能擺脫陰影?我在此也曾說過,樓市當真正下時,美國全國每一吋土地也會在跌,就像銀行擠提,包括一個國家也不能阻擋!所以我對次按一早已強調不可能有避免受衝擊的機會!未來,縱使不斷救市,也只會略穩定人心及較軟著陸,不可能在短期內有調整完結的一日,浪比浪低,浪比浪差,是未來出現的現實!

癌症總仍需要治療及減輕痛楚的!

美國不論在伊拉克及將次按轉嫁給其他國家上,也盡顯騙子本色,在長遠來說,大國失去誠信,長遠將更難擔任領導角色了,世界局勢,將多變難測啊!

另外,中國近年經濟增長強勁,本來10%以上的增長足以消解美國次按的衝擊,但現今金融海嘯來勢洶洶,中國其實不宜(也不值得及不會)去建設新景象然後再受新一波金融海嘯的再衝擊,所有中國未來的救市行動也同樣是為了『略穩定人心及較軟著陸』,短期一樣是『死梗』的!

不過,和美國的元氣大傷不同,中國仍會是最快翻身的國家!大國因此崛起,長遠投資仍十分秀麗!

誠實地說,地產也應價格下跌!那豈非做地產代理全部要結業?這倒不怕,無論市道有幾差,地產代理也有飯吃,市場愈動盪,各投資項目不理想之餘,物業仍然是較理想的一個選擇,尤其是物業是一種可自住自用來以戰養戰的投資項目,這是其他投資不及的,如果說 Cash is god!Holding power 便是 king 了!地產正有這種伺機突擊的優點!

投資地產的秘訣當然是摸底入市,但『摸底』的意思,並不是捕捉最平的一個價位,問你一句,沙士你敢不敢入市?要在人心最虛却的最平一個價位入市,並不切實際,『摸底入市』的意思,是在價值調整足夠後便入市,不要計較是否已捕捉到最最平的價位,投資物業最高的風險是錯過了入市時刻,因為買不到才是最大損失,在樓市低潮投資最重要是在低潮成功入市!所以不錯過才是最重要!

現在樓市,一手樓的確『食水太深』!不過,二手樓大部份也泡沫不多!特別是新界西的屋苑,根本樓價和建築成本差不多,也即是地價已等於是免費的了,這樣平的樓價,可跌到那裡?我們即管享受埋這一刻情緒化的下跌,其實便可評估樓價是否已見底!

靜市入市另一個重要關鍵,便是可 以守為攻的收租回報率,二手樓收租回報率很多已達 4至6%了!十分吸引得來,也有長遠的支持點,不過,賣價跌外,其實當然租價也可跌!但由另一邊看,租金漲跌不是直接受市場氣氛影響,是看供求來決定!

全球投資市場受挫,資金最後也會找相對穩定的項目入市,最後會造就了另一次地產興盛!祝各位可掌握低潮期,乘風破浪再在高峰收成!
  
國際財團一直透過美國聯邦儲備局,左右著世界金融局勢!


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