其他新聞
每週樓市評論
暢談豪宅(一)豪宅定義
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2008-06-09
筆者生意經營的範圍並不多豪宅，卻近年是有關市場的買家，本文我是以全港性代理商會會長的眼光去說，加上我對外地市場也有一點研究，配合我業內的經驗，相信可給到一些意見大家參考。
在香港，很有趣的問題是，甚麼樓才算豪宅？在一手樓鋪天蓋地的的宣傳攻勢及美輪美奐的包裝下，相信市民和消費者也已十分疑惑，究竟甚麼才是豪宅！？為何新界區的新市鎮也可稱為豪宅？唐樓舊區新建的大廈也是豪宅？公屋對面的樓花，也叫豪宅！？原來豪宅的分別，只在於包裝！就這樣簡單及虛浮嗎！？樓市的消費文化，竟開倒車至一迷途的階段。
筆者願以自己的專業，去誠實地寫這篇文。
我歸納了世界其他城市的市場特性及觀點，我認為，豪宅，必須合乎以下特性：
(一) Location(區域)
在世界各地，最多人認為的豪宅法則，便是『Location！ Location ！Location！』區域是一切，對！以前香港的半山！淺水灣！今天溫哥華的溫西、洛杉磯的比華利山、新加坡 Orchard Road，也正是豪宅的地段，同一質素或更高質素的物業，如果不在豪宅地段，也不算是豪宅！這幾乎是鐵律！這鐵律，衍生了以下第(二)及第(三)效應，令住豪宅不單是金光燦爛的表面，而是具充實的『上等』內涵。
可能你會覺得，如果 Location 是豪宅標準的一切的話，豈非新的屋苑永遠也不是豪宅？我們要奉幾十年舊樓為豪宅？這又不是，看下去吧！
(二) 社群
因為確立了 Location，於是便具體亮化了有關買家的置業目標，想買豪宅的人，因為有了公信力的區域去選擇和匯聚在一起，便成為一班購買能力相若，追求生活模式相若，甚至價值觀相若的社群！這點對豪十分重要。
真正的豪宅住客，買樓是作長遠投資之用，因為這班較富裕的社群，已是事業有成之士，一早已有其發達或搵快錢的本事，他們置業，只是想追求另一種生活，買樓投資，也是追求物業市場能穩定地長遠逐步增值的樂趣，(不少行業，永遠也要衝鋒陷陣，但長遠置業正在令人有落葉歸根的安逸)，所以這班社群，一早已預備了非常足夠的 holding power(持盤力)！不單可比得起錢，更可長遠供樓(許多是不需要按揭)，他們不怕樓價貴及樓市跌，最怕買入其他單位的人拋售！
所以豪宅的炒家，不算是豪宅社群，因為他們會在市道下跌時最快徹退，暴發戶上了位，於是買間豪宅 upgrade 一下，這班也未必是豪宅社群，因為當市道下滑時，有部份是會是恐慌離場的(或有部份離去是發覺區域所追求的生活方式不合適)，一個發展中的豪宅新區域，是要入了伙至少兩年，社群才會穩定。
也即是說，看一個區苑或屋苑是否豪宅(或是否成熟)，是應觀察其住戶是否合乎豪宅社群的形態！
當我買凱旋門前一日，剛好遇上是海港放煙花的，我在那晚觀察了多個西九上蓋物，在各屋苑也擠滿了人睇煙花的情形下，除了可看到管理處的能力外，也看到不同屋苑的住戶水平及風格，我比較了後更決心去買凱旋門了！
上次我到新加坡時，看過一個 RITZ-CARLTON 管理的新豪宅，其中一個賣點，正是半幢物業將賣給中東財團，貴不是最重要考慮的，最重要是整個項目，是否有規劃地售給有 HOLDING POWER 的買家，令市場長遠有規律，這一點也是長遠豪宅的投資者經常重視的投資關鍵，一個市場由甚麼類型的買家組成，是影響市場長視線氣氛及規律的重點，不明白此點的人，自然不明白豪宅為何破新高及樓價高踞不下！
(三) 追求的生活風格
一直以來，真正豪宅許多時也不是交通方便的地方(除了西九)，為何？因為豪宅社群除了匯聚了同級購買力外，也同時是爭取同樣的生活方式！因為不同屋苑和網站相同之處，也是各不同社群的平台，豪宅當然也一樣，靜中帶旺、私隱度高、氣派顯赫、身份的象徵、璀璨的夜景、大都會風情…..種種，甚麼也好，也是有共同生活要求及品味的一群！(所謂設施、管理或面積，也只是追求更理想生活衍生的結果，並非是豪宅的最核心根源及特性)
有錢人未必住豪宅，未必欣賞有關區域給予的生活風格，只是，真正豪宅是必須符合這三點才會衍生到市場的效應及格式！
居住本來無分高低及貧富，自己喜歡才最重要，但在市場學上，不單止豪宅是樓市不可缺少的角色，清晰的置業概念才令消費者有公道的交易！另外，真正的豪宅是應與國際市場接軌，如何接軌及為何接軌，我們可以下次探討。
 |
| 新加坡豪宅市場在消費意識上比香港更健康清晰！ |
