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每週樓市評論

不買樓風險仍然很高

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-05-21


*轉載自2011年5月20日的新報

(按圖放大)

本地銀行的港元貸款,增長幅度快過港元存款,貸存比率由去年初的71%,上升到三月份的82%!香港加息有壓力了,但筆者仍認為加息仍然不可超越聯系匯率框架,即超越壓力測試的兩厘似乎不可能,現在所謂的加息只是加『H按』,H按是資金過多時的異物,如今資金流已在中央調控下回復正常,H按也要『功成半退』了,大家不要以為是加息潮來臨,更不要以為可以『執死雞』買到平貨,這執平貨的機會同時是承擔風險才可得到的,雖然樓價升高了許多增加了下跌的風險,但不買樓面對資產增值、高通脹及貨幣貶值的風險一樣頗高。

上帝要你滅亡、先要你瘋狂,現在許多人覺得樓價太貴,在數據上去看,香港人其實未必瘋狂的,起碼在借貸上香港人借得並不多,而且銀行也未必肯給你借得超過你的能力。許多人覺得存貸比率高等於香港人借多了,未必!看清楚數據,3月人民幣存款增加10.7%達到4514億元人民幣;而3月香港跨境貿易結算的人民幣匯款總額由2月的874億元人民幣增至1154億元;中銀香港去年人民幣存款也上升了3倍。

顯然,香港人投資多了人民幣,其實略懂投資的人怎會將所有現金作港元存款?港元的所謂存貸比率參考性及意義有多大?十分令人存疑!

中國崛起,其中一項『奇蹟』就是人民幣強勢,人民幣成為了『財息兼收』的高增值項目,除了存款息率遠高於香港外,匯率走勢也在強勁上升軌中,很多市民也將部份存款調動到人民戶口中,人民幣日益主導市場影響深遠,除了經濟取主動外,更有『資金池』效應將美國量化貨幣來犯的資金封印於中國經濟體系,在投資上,也是一保有HOLDING POWER 的投資項目,即是說當市場泡沫爆破時,這不會像地產及股票般財富因價格下跌而大幅蒸發,亦有套戥作用,即是港元愈貶值時人民幣投資愈獲利,如此情況,大家是否應以『執死雞』的心情去等樓價下跌?

筆者已作好了樓價下跌的準備,但也一定繼續作新投資部署,因為『買樓有風險,不買樓同樣有風險!』投資的魔鬼不在價格上,是在有否量力而為上!




樓市指數(屯門)(私人屋苑)

由圖表可見,屯門樓市呎價拾級而上



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