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每週樓市評論

民意市況數據 非房策好指標

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-05-15


*轉載自2011年5月13日的經濟日報

(按圖放大)

97年樓市高峰期,董特首應民意推出『八萬五政策』,當時政府根據以每月平均14393宗的成交(最後97年成交總數達17萬以上),及以預測電腦模式計算到未來11年房屋需求量平均每年達八萬(頭5年正是八萬五),但是,計劃開始後不到一年,金融風暴來襲,成交大跌一半(98年每月平均住宅成交量只得7135宗),在實踐後,顯然是供應太多了!

02年,政府宣佈退出市場,民意也全面讚好,當時成交只得6000-7000宗,這時樓市低迷及樓價低殘,根本已經不需要政府作任何的房屋興建及置業資助了,當時任何人只要願意,都可以在屯門市廣場以數十萬買到一個舒適的單位,於是政府就趁這機會退出市場及逐漸取消置業資助,及企圖以勾地政策去調節市場決定需要拍賣多少土地,怎知道有關政策實踐了一年左右樓市就在沙士之後回復,去到05年香港GDP水平已回復到97年前,這顯示政府是需要重新將財富作分配及重新發展土地作房屋資助,否則財富就會因為資產升值後不可以平均分配,到了今日這個02年後的退市政策亦顯示到是供應太少了。

從以上兩大政策的經驗看,顯然以民意、市況甚至數據來決定房屋政策也不夠準確,我認為,提高應變基制才是房屋政策的關鍵。

房屋政策的應變基制是要有足夠的土地,同時應改變各流程的效率及彈性,令批地、拍賣、入伙、發售的環節可以就市況需要而加快或加慢。

事到如今,我認為最可行的方法是興建更大量可隨時「轉租為售」的公屋單位是最好的方法,單位在未入伙前半年左右才決定出租還是出售,當市道暢旺,若出售這些單位給正在居住公屋或公屋輪候冊的人士,居住公屋的人士購買了後便會衍生了大量公屋單位去疏導公屋的需求,如果入伙前發覺市道欠佳,亦可將大部分的單位出租,令數萬的公屋輪候冊的人早日上樓。




樓市指數(屯門)(私人屋苑)

由圖表可見,屯門樓市呎價拾級而上





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