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97泡沫爆破前 問題早出現
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2011-05-09
*轉載自2011年5月6日的經濟日報
(按圖放大)
從『八萬五政策』的歷史中,我們學習了甚麼寶貴經驗?甚麼教訓可以在今天形勢中用得著?
人們只記掛著『八萬五』的供應過多,卻其實在97的亞洲金融風暴出現前,包括香港的東南亞經濟已出現了嚴重的泡沫及『超借』(過度借貸)了。
97前不少人的收入本來只能承擔一張信用咭的,卻申請了10多20張在手上揮霍,按揭超借情況同樣病態地遠超實質的能力。
事實上,早在1994年底,人民幣大幅貶值45%,各國資金開始湧入中國投資,本來過份借貸虛弱不堪的東亞諸國資金開始失血。
在1997年5月即金融風暴的前一刻,穆迪投資服務公司發佈全球61個國家銀行體檢報告,調查發現有58家發生危機之比率極高。
當1997年7月,亞洲金融風暴於泰國開始爆發,大力衝擊了亞洲各國的貨幣、股票市場和其它的資產價值,借貸過度的香港中產,很多成為了負資產,銀主盤滿街,破產及燒炭的個案不斷上升,以中產人士居住的區域如屯門、天水圍的樓市有如地陷一樣,價值插水式急跌,並且一跌不起並完全沒有反彈回升的能力。
當1998年國際大炒家衝擊香港失敗後,我們在表面勝利,但背後其實是從此之後,香港的港元便成為亞洲最貴的貨幣,等於注定了香港樓價繼續下跌了!樓價的上落,其實和聯系匯率十分有關,這和近年的樓價上升一樣,當港元隨美元下跌後,也自然令香港樓價節節上升了。
從『八萬五政策』的歷史中,我們看到發展過程的背後存在了借貸的泡沫、匯率的關鍵性影響、甚至貨幣戰爭也在97年以前早已存在著,『八萬五政策』並不是單純的供應過多問題,所謂大勢所趨,我們可以改變的事情不多,但在按揭風險、土地供應準備,及應變方案上我們其實是可以為將來趨吉避凶的,在面對衝擊後,始終活在再實踐中比活在陰影下更有意義啊!
《待續》
由圖表可見,屯門樓市呎價拾級而上
(按圖放大)
從『八萬五政策』的歷史中,我們學習了甚麼寶貴經驗?甚麼教訓可以在今天形勢中用得著?
人們只記掛著『八萬五』的供應過多,卻其實在97的亞洲金融風暴出現前,包括香港的東南亞經濟已出現了嚴重的泡沫及『超借』(過度借貸)了。
97前不少人的收入本來只能承擔一張信用咭的,卻申請了10多20張在手上揮霍,按揭超借情況同樣病態地遠超實質的能力。
事實上,早在1994年底,人民幣大幅貶值45%,各國資金開始湧入中國投資,本來過份借貸虛弱不堪的東亞諸國資金開始失血。
在1997年5月即金融風暴的前一刻,穆迪投資服務公司發佈全球61個國家銀行體檢報告,調查發現有58家發生危機之比率極高。
當1997年7月,亞洲金融風暴於泰國開始爆發,大力衝擊了亞洲各國的貨幣、股票市場和其它的資產價值,借貸過度的香港中產,很多成為了負資產,銀主盤滿街,破產及燒炭的個案不斷上升,以中產人士居住的區域如屯門、天水圍的樓市有如地陷一樣,價值插水式急跌,並且一跌不起並完全沒有反彈回升的能力。
當1998年國際大炒家衝擊香港失敗後,我們在表面勝利,但背後其實是從此之後,香港的港元便成為亞洲最貴的貨幣,等於注定了香港樓價繼續下跌了!樓價的上落,其實和聯系匯率十分有關,這和近年的樓價上升一樣,當港元隨美元下跌後,也自然令香港樓價節節上升了。
從『八萬五政策』的歷史中,我們看到發展過程的背後存在了借貸的泡沫、匯率的關鍵性影響、甚至貨幣戰爭也在97年以前早已存在著,『八萬五政策』並不是單純的供應過多問題,所謂大勢所趨,我們可以改變的事情不多,但在按揭風險、土地供應準備,及應變方案上我們其實是可以為將來趨吉避凶的,在面對衝擊後,始終活在再實踐中比活在陰影下更有意義啊!
《待續》
由圖表可見,屯門樓市呎價拾級而上