每週樓市評論

港房策缺長遠考慮

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-05-05

*轉載自2011年4月25日的經濟導報*

(按圖放大)

樓價已現超越97之勢，政府近期宣佈在4至6月拍賣或招標9幅住宅地，共可建2650個單位；其次是每季也公布主動賣地計劃，營造恢復定期賣地的效果，一時間，港府似重奪市場的主導權；在財政預算案中，政府將下一年度的私人住宅土地供應提供到最高四萬個單位，再加上公屋的份量，未來一年的供應量可在6萬個單位左右，已日益接近「八萬五」這香港人的樓市情意結了。

土地需求一向是難測的，因為建築發展物業是需要數年的關係，這令供應及需求有了時差，市道暢旺時自然供不應求，但等到土地發展為新樓花單位可以推出時，市場卻可能已盛極轉衰，進入泡沫爆破後的低需求期，於是樓市反過來變得供過於求，房屋政策又再減少供應了，令幾年後又有機會在供應過少下樓市再興旺，這筆者在小學生時老師已教導的樓市特性，到了現在仍然難逃其宿命，95年港督彭定康為「長遠房屋策略」作出中期檢討，以電腦推算，從九五／九六年計起的六個年頭，每年平均有五萬四千個公營房屋和三萬一千個私人住宅的房屋需求，兩者加起來恰好是八萬五千個單位，到了97年，當時特首董建華應強烈要求政府採壓低樓價升勢的民意下推出『八萬五政策』，後來被認為是過多供應的房屋政策。

但後來接任至今的特首曾蔭權推出之『勾地政策』，卻被人認為是令供應量過少的元凶，而事實上，將拍賣地的主動權交到一班同時是囤地者的發展商手上，是十分不智的，已囤積居奇土地的發展商，是樂於面對勾地失敗的供應減少的，這更令其土地儲備奇貨可居，在這『不出錢拍賣也可賺大錢』的遊戲規則下，實施勾地政策注定了樓市供應一定減少了。

如何可逃出樓市供求時差的宿命？甚麼才是好的房屋政策？我認為，好的房策可以給到市民美好願景的，而這幅圖畫可以令人覺得安定的，而好的房屋政策除了要有『完整計劃』外，更要有『完整基制』以確保計劃有應變能力去面對現今多變的環球經濟亂局。

很遺憾，香港現在的房屋政策只是增加供應，我們不知道長遠的計劃、數量，也不覺得有甚麼概念，更不要說理想！我認為未算有『完整計劃』。

過去的居屋政策其中一個可貴之處，是可以令年輕人包括正在讀書的中學生也得到未來的置業機會，是令市民有願景的，但居屋已停建，最近一些年輕人辭去了穩定的工作，目的是要合乎申請公屋的要求，這正是因為新一代在樓價不斷升、租金不斷升、政府不再資助他們下失去了願景，是一「人禍」。

而84年中英聯合聲明中協議的五十公頃土地供應限制也是一很好的政策，在有上限情形下，土地定時拍賣，供應不斷，令市民安心前景，不需擔心供應太多及太少，比後來的「八萬五」及勾地政策更有安全感！

不過，高應變能力才是應付現在及未來局面的最重要關鍵。

香港已是一國際大都會，更是中國對外的金融大港，大量的金錢、人流（包括消費者）將日益凝聚在香港，樓市中的內地買家會愈來愈多，香港只如一細小的杯，內地卻是一大茶壺，需要斟水的時候一下子就滿了，對，香港800萬人對中國12億需求，當中國日益富裕將香港房地產視為一主流投資產品的時候，香港受的衝擊是不可想像的，君不見搶奶粉及到港分娩的情況嗎？未來一樣會出現在樓市上。

物極必反，樓價上升已久，本來就隨時有機會作鞏固調整的，只是，高通脹期及內地購買力的勢必增長又可令樓市不斷再上的，究竟互相抵消後的結果會如何？我則認為大市將顛覆不定，而未來的房屋政策就是要面對顛覆不定的處境。

樓市將是【其勢險、其節短】，傳統策略應變力不足以應付！優良房屋政策的『完整基制』必須要有好的應變能力包括：足夠的準備土地以滿足供應，定下基制定期對策略作出檢討及微調，增加流程的彈性令拍賣、招標、入伙、公開發售的進行可隨市道變化而可快可慢，總之，不斷建立高具彈性及高應變的流程以配合房屋政策，才是長治久安的方向。