每週樓市評論

樓市需求可預算嗎？

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-04-08

*轉載自2011年4月8日的新報

(按圖放大)

讀小學時我曾遇上一位好老師，他教我們說：『香港樓市供應量不易評估，當樓市旺的時候會供不應求，發展商於是大量起樓，但等到新樓建好時市場泡沫又爆破，變得太多供應了，於是發展商又減少起樓的數目，如此不斷循環，建築期需時數年的實況，令供應量與市場現況往往脫節』。

對！直至到了今天，樓市需求量仍令人難以預測，以上說的脫節只是說新供應量，實質更大量的出入是在二手市場中，在旺市時，人人樂觀自然很少人肯放盤，但若樓市欠佳令悲觀情緒洋溢時，放盤量卻排山倒海地增加，許多人忽略了，二手市場才是供求的最關鍵。

供應量不易評估，成交量卻更加難測，樓市最旺時每月可達25,572宗(1997年4月)！最少時卻可達3,264宗(2008年11月)！以現今成交量去為幾年後的需求計劃建屋大計，的確十分困難，卻也必須要做，1997年，剛上任的董特首順應民意，為當時社會強烈要求政府採取措施壓低樓價升勢的呼聲，推出了八萬五建屋計劃，結果時局急轉，有關政策慘淡收場；但之後政府卻太保守，只推出極低的供應量，令樓市近年遇上新的經濟氣候下供不應求。最近政府似乎是認定樓價將大跌下去施政，政府評論樓市這做法似乎也並不適合的。

在設計房屋政策中的金科玉律似乎是不應預設樓市起跌，而是憑數據去確定一個平持的基本需求數量，建屋計劃除了滿足了基本需求外，更重要的是配合一個可對市場變化有快速應變能力的方案，可就最新的市場起跌而改變拍賣地皮的多少、批核建築流程的快慢、及準備土地的多寡等等，樓市需多變，但以基本需求建屋縱使遇上危機也只是可承受的程度，而無論樓市是否暢旺，政府是需要準備好足夠的土地以備市場突然向好時能加快到流程，這些，在在需要周詳的計劃及部署的。

我堅持認為，踏實地評估基本需求訂定策略，但政策能較快應變比評估市場旺成交量更加實際。