每週樓市評論

泡沫醞釀中宜做好風險管理

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-03-04

*轉載自2011年3月4日的經濟日報

(按圖放大)

一直以來不少人也認為筆者是樓市好友，以為我唱好樓市，是因為在地產代理上的利益，其實筆者在98年至03年也曾是淡友，到03年8月我才唱好，尤其是在09年初我開始強調『不入市也有風險』和『趕快入市』！其實我說的都是良心說話，將見到的說出來，在我來說，用代理身份去評論樓市是最佳的，因為我可能得到的利益都在這角色上反映出來，評論樓市要樂意被人質疑才有意思。

直到去年7月我在此專欄撰文『樓市分水嶺　下半場正式開始』，我開始認為樓市不是絕對的高勝算了。

到了今日，我認為現在入市的風險已大增！問題不是出現在任何經濟數據上，而是人心的膨漲和危機感下降的程度，已遠遠超出通脹的幅度，這不合比例的發展，也等同泡沫的出現！

舉個例子，兩年前一個屯門小業主，可能他已供滿了一個價格150萬的物業，另外，手頭上亦可能手持了150萬的資金，這種財政結構令到09年初，他們也不屑在樓價過低下賤賣單位！當時樓盤減少，小陽春自然會出現！

但到了今日，樓盤也在不斷大減中，但不賣樓的理由已經不同，少人放盤是因為覺得「大把世界」及「有排升！」，但財務結構已經出現了很大分別，本來09年低潮時擁有150萬的物業已經升到接近300萬，但是手頭上的現金卻多不了太多，這樣，現金和資產的比率已經和兩年前有很大分別，資金已經遠低於資產，如果小業主這段時間換樓，例如買了一個500-700萬的九龍區單位，那麼資產、負債和現金的比率，就已經與兩年前不可同口而語了，可以承受的風浪亦正在大減，不過入市的風險提高，並不等於不入市的風險降低！匯率／通脹的不正常和資金太多引起的物價上升，同樣會令『入市有風險，不入市也有風險』，因此現在要做不是買或不賣樓，而是要做風險管理才對。