每週樓市評論

我對今年樓市的忠告(下)

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2011-01-18

*轉載自2011年1月18日的星島日報

(按圖放大)

繼續談論我對2011年樓市的其他忠告：

(6) 租客/白表社群怨恨難平
2009及2010年我們也分別提『收租回報率仍堅穩』，無論政府如何管制樓市，租金也會持續隨通脹上升，加上04年取消了租務管制，買樓收租已成為質優的投資項目了，縱使『額外印花稅』推出初期租盤增加，有機會令租價微調，但也不易改變租金長遠上升的趨勢，原本置業資助無門的租客社群(也大部份是白表社群)，埋怨情緒日漲，成為不滿政府的計時炸彈。

(7) 二手業主盤影響大局
多年來我們也提出『錢罌效應』，即是因為大部份業主已供滿樓(或已償還了大部份樓按)的新常態，這令業主對市場的反應有異於過去數十年，因為一手供應已欠缺，二手業主的心態及對市場的情緒指數將影響大局，如果有新政策推出，二手業主認為樓價不會下跌的話，市場將有大量樓盤放售，但相反來說亦然，二手樓盤一樣可在主流看好下不斷減少，這重要關鍵不可不留意。

(8) 中國經濟暗潮洶湧
09年我們提過『留意內地的隱憂』，現在也一樣，筆者是提倡『災難必然論』，投資應留一線及預算突發災禍出現，中國近年經濟雖表現出眾，但『宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策』這以中、美各自掛帥的世界金融大戰，不單不知最後鹿死誰手，而且無歷史可參考。

(9) 息口仍然偏低
在聯系匯率下，在美國經濟難以短期復甦下，香港息口大幅回升機會不大，持有物業應有壓力測試的準備，但不應對加息令樓價跌有太大寄望。

(10) 資金繼續擁入
09年我們提出「紐、倫、港！」的興盛，2010年我們提出『香港繼續產生大都會效應』，到了今天，香港大都會之勢已路人皆知，加上過去一年內地『四縱四橫』的高鐵概念實踐成功，香港的南大門角色長遠更加秀麗，未來只要作資金隨時徹走的最壞打算，香港仍會是愈來愈多資金恆常擁入的！

《完》

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