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每週樓市評論
2011年樓市 我的十大忠告(下)
汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2011-01-07
*轉載自2010年1月7日的新報
(按圖放大)
繼續談論我對2011年樓市的其他忠告:
(6) 租客/白表社群怨恨難平
2009及2010年我們也分別提『收租回報率仍堅穩』,無論政府如何管制樓市,租金也會持續隨通脹上升,加上04年取消了租務管制,買樓收租已成為質優的投資項目了,縱使『額外印花稅』推出初期租盤增加,有機會令租價微調,但也不易改變租金長遠上升的趨勢,原本置業資助無門的租客社群(也大部份是白表社群),埋怨情緒日漲,成為不滿政府的計時炸彈。
(7) 二手業主盤影響大局
多年來我們也提出『錢罌效應』,即是因為大部份業主已供滿樓(或已償還了大部份樓按)的新常態,這令業主對市場的反應有異於過去數十年,因為一手供應已欠缺,二手業主的心態及對市場的情緒指數將影響大局,如果有新政策推出,二手業主認為樓價不會下跌的話,市場將有大量樓盤放售,但相反來說亦然,二手樓盤一樣可在主流看好下不斷減少,這重要關鍵不可不留意。
(8) 中國經濟暗潮洶湧
09年我們提過『留意內地的隱憂』,現在也一樣,筆者是提倡『災難必然論』,投資應留一線及預算突發災禍出現,中國近年經濟雖表現出眾,但『宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策』這以中、美各自掛帥的世界金融大戰,不單不知最後鹿死誰手,而且無歷史可參考。
(9) 息口仍然偏低
在聯系匯率下,在美國經濟難以短期復甦下,香港息口大幅回升機會不大,持有物業應有壓力測試的準備,但不應對加息令樓價跌有太大寄望。
(10) 資金繼續擁入
09年我們提出「紐、倫、港!」的興盛,2010年我們提出『香港繼續產生大都會效應』,到了今天,香港大都會之勢已路人皆知,加上過去一年內地『四縱四橫』的高鐵概念實踐成功,香港的南大門角色長遠更加秀麗,未來只要作資金隨時徹走的最壞打算,香港仍會是愈來愈多資金恆常擁入的!
《完》
(按圖放大)
繼續談論我對2011年樓市的其他忠告:
(6) 租客/白表社群怨恨難平
2009及2010年我們也分別提『收租回報率仍堅穩』,無論政府如何管制樓市,租金也會持續隨通脹上升,加上04年取消了租務管制,買樓收租已成為質優的投資項目了,縱使『額外印花稅』推出初期租盤增加,有機會令租價微調,但也不易改變租金長遠上升的趨勢,原本置業資助無門的租客社群(也大部份是白表社群),埋怨情緒日漲,成為不滿政府的計時炸彈。
(7) 二手業主盤影響大局
多年來我們也提出『錢罌效應』,即是因為大部份業主已供滿樓(或已償還了大部份樓按)的新常態,這令業主對市場的反應有異於過去數十年,因為一手供應已欠缺,二手業主的心態及對市場的情緒指數將影響大局,如果有新政策推出,二手業主認為樓價不會下跌的話,市場將有大量樓盤放售,但相反來說亦然,二手樓盤一樣可在主流看好下不斷減少,這重要關鍵不可不留意。
(8) 中國經濟暗潮洶湧
09年我們提過『留意內地的隱憂』,現在也一樣,筆者是提倡『災難必然論』,投資應留一線及預算突發災禍出現,中國近年經濟雖表現出眾,但『宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策』這以中、美各自掛帥的世界金融大戰,不單不知最後鹿死誰手,而且無歷史可參考。
(9) 息口仍然偏低
在聯系匯率下,在美國經濟難以短期復甦下,香港息口大幅回升機會不大,持有物業應有壓力測試的準備,但不應對加息令樓價跌有太大寄望。
(10) 資金繼續擁入
09年我們提出「紐、倫、港!」的興盛,2010年我們提出『香港繼續產生大都會效應』,到了今天,香港大都會之勢已路人皆知,加上過去一年內地『四縱四橫』的高鐵概念實踐成功,香港的南大門角色長遠更加秀麗,未來只要作資金隨時徹走的最壞打算,香港仍會是愈來愈多資金恆常擁入的!