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每週樓市評論
香港滯脹時代來臨

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-08-28

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*轉載自2019年08月28日的大公報

(按圖放大)


原文:

09年之後的市場新常態就是沒有了牛熊市週期,嚴格來說,可以說牛市(博客法子的概念高慢牛)仍在,熊市卻不見了,因為樓價在不斷的政策調整下拾級而上,我叫這種拾級而上的趨勢為「龍市」,分「龍市一期」及「龍市二期」,象徵了鞏固之後再上的週期階段,這種樓市結構基礎除了市場要依從配合之外,甚至乎社會的期望都應該要在這現實基礎之下發展。

在過去十年,房地產有好淡友之爭的筆戰,大家都信奉自己期望去辯論,但是樓價卻仍不斷向上升,不少看淡的朋友都期望在舊有樓市週期模式下,希望市場來一次reset,就可以財富大轉移了,但問題是,若市場推倒重來或者reset,都是要根據市場的經濟及特性去發展的。

是否來一次樓市推倒重來後,就等於對年輕人更加有利?看看數據!

本港第二季GDP(國內生產總值)按年增長0.5%,為十年最差,未來第三季應明顯地走下坡了,香港經濟將陷入技術性衰退。失業率上升!訪港旅客人次減少50%。零售數據連跌5個月,銷售額亦跌逾一半。

但這情況只會在市場高泡沫下再出現「通縮」才會令大量既得利益者「雞毛鴨血」賤賣資產,令財富大轉移到原本無能力的草根上,這恐怕是「舊資本主義」的概念,看看數據會發現一些新的東西!

香港今年7月份整體消費物價按年上升3.3%,政府亦將2019年全年整體消費物價通脹率預測,由2.5%上調至2.6%,比我預算更快,已經有高通脹的苗頭了,未來出現的應該不是「通縮」,而是「滯脹」,滯脹是指經濟衰退和通貨膨脹同時存在的經濟現象。既然香港經濟出現衰退,那當然算是一個「滯」,經濟進入了停滯,但我們同時還要面對新一輪的環球量化貨幣潮,即是各國鬥印銀紙,在過去8個月內,最少有16個國家的中央銀行減息,這可能是歷史上從未遇過的量化貨幣潮,在這情形之下,樓價及資產應該會上升,縱使我們的市場或社會發生了事情令人心惶惶甚至出現蕭條,令到樓價在一個很低迷的情況也好,但我們的物價都會因為環球量化貨幣、環球的貶值而出現了急升的,香港是一個開放型的城市,大部份資源和貨物都是入口,只要國際上都是滯脹,香港不可能不滯脹,未來樓價最終都會因為落後於我們的周邊城市較高GDP的步伐,最後都會達到上升,樓價上升、失業率上升,但是經濟不景,那很大機會,香港的儲備會加快消耗,我認為這個局面,未來的年輕人是不會贏到任何好處或者較佳的處境,所以我認為香港年輕人最精明的策略應該是集中意志,團結一起要求實際的房屋供應,我認為政府會做得比以前更好,在合適時候改變策略,對整個社會也有利。







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