每週樓市評論

買樓輸嬴看風險評估

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2010-11-20

*轉載自2010年11月19日的新報

(按圖放大)

入市買樓有盡失首期的風險！但不買樓是否沒有風險？當然不是！而且可能風險更大！入市買樓風險大家可以容易評估得到！隨時下跌兩成？還是隨時下跌三成！？相信不少人也容易找到一個答案，但資金放在銀行中損失幾多？相信任何人也不易計算到！這就是為何仍然這麼多人入市的原因！

政府叫人小心買樓！衛道之士又說擔心置業貸款會累死年輕人！其實他們證明不到入市的風險有幾大！或用甚麼可分析到買的風險大過不買的？所謂入市風險，我們不要恐懼化地無限上綱！所謂危機不在樓價起跌上，而是在風險準備上！提高對風險的準備和建立更成熟的置業文化，才是面對未來的正確態度！

買汽車是一樣幾乎一定跌的投資，新車落地後跌三成，為何買車不會累死人？這正是消費文化的問題，掌握好消費文化，是現在應該做而且也只可以做的，讓借物業按揭的人的理財觀念和買車一樣，『既量力而為也打輸數』，樓價下跌又何懼之有？

在按揭時加多兩厘的壓力測試，和將借貸透明化的正面信貸資料庫，正是透過制度去改變置業文化的方向，再建立多一起這類的安全標準，避免過去將理財的安全評估的尺度放在首次置業者的心裡，令置業成為『既量力而為也打輸數』的投資，令合乎安全標準而仍夠積蓄付首期的人士早日上車，不合乎的應早日統計，讓政府早日為未來的房屋政策作準備。

中國宏觀調控的特色是調整完樓價更穩，然後再升，那麼，不入市最大的風險就是泡沫不爆破了！如果政府出的招有效冷卻樓市，會令樓市進入鞏固期嗎？如果會，之前相信政府的人是否等不到樓價再平？鞏固期出現得益者其實是有資產者！

無人知道未來樓價起或跌，同樣無人知道泡沫會否爆破，決定不入市應要知道不入市的風險，而博奕論是研究競爭者之間的互動關係，由閣下看淡那一秒起，其實已有份啟動了市場的危機感，足夠多的人看淡樓市便啟動了市場足夠的鞏固意識，令市場進入了鞏固期，也即是泡沫不會爆破，這就是自由市場了。

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