繁體簡體
聯絡祥益加入最愛
網內搜尋
主頁|成交及市場數據|網上睇樓|網上搵樓|屋苑資料搜尋|物業工具|網上多媒體|電子地圖|文章集|祥益總論壇|有關祥益
文章集 隱藏目錄 顯示目錄
顯示日期
每週樓市評論
樓市風險不斷變動

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-07-21

                 文字大小 放大字型   縮小字型   黑底白字     

*轉載自2019年07月20日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

近期約有大概十個訪問我都婉拒了評論未來樓價的升幅,不是我沒有信心評估樓市,事實上,樓市因為政治爭拗及政府威信處弱勢未來將難以增加供應,樓市向上的壓力反而日益增大,我不評論樓市升幅是因為我不想在充滿怨氣的亂局下,做一些刺激貧富懸殊矛盾的舉措。

形勢大好,但不少人對樓市可能太過樂觀,因為事實上風險是不斷變動的,我一向評論樓市都是本著「買有風險!不買也有風險!」的原則,有些人會問:「既然供應量愈來愈少,樓市自然升硬啦?」這個想法是危險的,因為每年一手樓只是銷售萬多個單位只佔樓市較小比例,真正影響供應的是約有170萬個可售單位的二手市場,在2010年政府出第一次「辣招」到現在,二手放盤量總共是萎縮了大概7成,但因為放盤量萎縮得比成交量更多,才會在愈來愈少的成交下樓價仍然繼續向上,如果有一日放盤量增加多過少得可憐的成交量,樓價是有機會調整下跌的。

以前我們可以用市場數據去理性推演出結論,市場雖然成交少,因為資金增加、息口低,所以我們可以預算到理性的市民是不會隨意放盤,但當加入政治因素,變數將不理性也不可估計,政治是凌駕一切,而且是沒有數據可言的,這個亦是另一個我不願意評估市場升幅的原因,因為即使我有能力評估得到,但我不是根據數據盤算出來的話,我都不應該分享這個評估,當群眾發覺樓價已升盡,又或者香港的法治已失,人們已覺得香港氣數已盡已經過了最黃金年代的時候,那麼就會有更多業主增加放盤,只要全港增加1%的樓盤加入放盤行列,足以令樓價有顯著跌幅。

除了二手放盤量之外,另外最大的影響因素就是資金流,究竟香港會否因為政治爭拗而減少了資金流呢?我覺得我們要小心6月或7月的M3(泛指總存款量)數據總結,但我們現在看到在房地產成交方面,買家印花稅在6月錄得146宗是明顯減少,但股票港股通仍然是出現非常有力的淨流入的,6月份數據錄得265億港元北水淨流入,而且是連續4個月錄得淨流入,未受影響!以上的數據必須持續留意,不可低估風險。

最後,我想補充如果香港樓市出現二手放盤量多而令樓價下調的話,我們都不應該預算租金會追隨下跌,因為少了人買樓就自然會多了人租樓,在供不應求之下,縱使樓價下跌,我們應該要預算租金是會上升的,有些人會覺得樓價下跌租金自然下跌,當然不是必然,最佳例子就是日本,日本在80年代「廣場協議」之後,元氣大傷,樓市就出現了買賣死寂,但是後來租金回報率有10%,香港也有機會如此。

樓市仍然在上升軌道,只是我們應同時計算令樓市下跌的因素。







以Facebook分享本文章:
儲存本頁 列印本頁 推薦給親友 訂閱本專欄 將本專欄加入我的最愛
加入Facebook 加至Google 加至YahooWeb 往文章集欣賞其他文章
 

歡迎就此文章留言

您的大名
您的頭像 選擇頭像
我要回應
留言:
驗證碼 請在格內輸入
 
 
 
 
免責聲明
本網頁只是網上數據資料庫,只供參考,並不代表有關樓盤正在出售或出租,
若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產慨不負責
有關單位原裝間隔資料請向營業員查詢。
祥益地產、以及參與製作、出品、提供予本網頁之任何資訊內容、資料、產品及╱或服務的其他人仕不會承擔任何因這些資訊內容、資料、產品及╱或服務所產生的直接、間接、附帶的、特別的、衍生性或懲罰性賠償(即使祥益地產已被告知前開賠償之可能性亦然),如:(i) 本服務提拱的資訊內容和資料不正確、無效的或不完整; (ii) 本服務之使用或無法使用; (iii) 經由或透過本服務購買或取得之任何產品、資料、資訊或服務,或接收的訊息,或進行之交易所衍生之代替產品及服務之購買成本; (iv) 閣下的資料傳輸或資料遭到未獲授權存取或變造; (v) 以及本服務的其他相關事宜包括但不限於收入、利潤、經營、商譽、使用、資料損失或其他無形損失。如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的,索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
資訊中可能含有由第三方提供者提供或由祥益地產從其他參考資料或來源獲取的資訊。本網頁中涉及任何人士、產品或者服務的資訊,不得視為祥益地產推薦或認可者。
若任何資訊並非最新的,祥益地產概不負責;祥益地產對該等資訊不另核實。因此祥益地產對該等資訊不承擔任何責任。閣下使用及依賴該等資訊,風險自負。而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點,不代表祥益地產立場。

您可電郵給我們customer@manyw.com 或透過多功能意見箱賜教