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每週樓市評論
612後樓市何去何從?

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-06-16

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*轉載自2019年06月15日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

因為《逃犯條例》修訂的政治爭拗,最後就引起了騷動,樓市在這個衝擊之下究竟何去何從?
而我的「龍市理論」在這局面之下應如何發揮其參考性?
「龍市理論」,是描寫中國資金為主導及宏觀調控(包括香港的樓市辣招)為市場新常態之技術分析,在香港這個新市況只是十年左右的光景,在走勢方面,我們除了可以參考過去十年的經驗之外,新的勢態我相信仍然會不斷出現的,但是在大趨勢上,及在「龍市」的市場結構,即高資金、低借貸、高價格及少供應,所衍生的新觀點及結構關係,我深信已經可以有充分足夠的參考價值了,今次我想趁著這次因騷動和近期貿易戰引起的市場考驗,運用「龍市理論」為市場作推演,希望這個推演方式是可以與讀者一起在波譎雲詭的局面中探討到實在的樓市變化。
我們首先要知道樓市有兩部分,一是樓市結構,一是市場情緒!
在暴亂事件後,市場氣氛必定急轉直下!這種負面情緒不屬於市場數據,是由政府、抗爭者、其他市民、傳媒甚至外國政府的互動結果,我們必須面對現實,這部份我們應視為不可能準確評估得到的,我們只能等待一種負面情緒過去和淡化,在這等待的期間,樓價可能會出現下跌、牛皮、甚至非常不穩定!這些都不是反映樓市基礎的真表現。至於不穩定時候是否一個入市時機,在乎基本因素在不穩定期間有否改變!我這裡說的基本因素當然是以龍市結構為主的高資金、低借貸、高價格及少供應等等的數據趨勢,我們應持續盯緊有關數據有否改變,若數字反映結構上有所變,那可能這個就不是入市時機!如果數據反映有關結構基礎是進一步鞏固的話,例如資金有增加或者借貸有減少,可能令市場鞏固性可以保持甚至還聚積了更多的購買力的話,那麼這很可能就是一個入市時機了!
我強調,不要以為出現亂局樓價就一定下跌,在亂局中同樣是「買有風險,不買也有風險」,兩邊的風險都要計算。
貿易戰會引起雙方的貿易兩敗俱傷,但亦可能帶來低息及量化貨幣的。
暴亂當然人心不穩,樓價會下跌,在負面情緒化未冷卻期間,我們應該要參考二手樓的放盤量,而且租買的放盤量都要參考,如果少了人買樓令到多了人租樓,於是租盤減少,一樣會令到中長遠的樓價上升,每次租金出現上升起動的時候,往往都會令樓市進入「龍市一期」(即價格的上升階段),但是今次的租金起動,遇上香港騷亂及貿易戰,所以樓市急升的趨勢在近期冷卻了,但極可能只是代表了市場負面的情緒一過去之後會起動得特別快,在這點上,我認為有心上車的人士應該要關注多一點。
另外,如果因為施政困難、建設及造地受暴亂影響而耽誤,這便是樓價上升的因素,凡事要看數據,只有數據才真正反映到真相!






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