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每週樓市評論
認識國際大局分析樓市

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-06-02

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*轉載自2019年06月01日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

隨著特朗普發難,香港樓市的而且確平靜了不少,看來樓市會有一個比去年更小的調整期,當然每逢這個時候都會有人覺得這是樓價轉勢,事實上,他們有他們的道理,我個人就會覺得樓市結構沒有改變,所謂近年的調整往往都是消費者情緒化的調整,可能我會有錯的,如果我有錯應該修正我的「龍市」理論,但如果我是正確的話,我希望大家從另一個角度去看樓市,大家提供不同的角度才能夠給予消費者最大的權益的,以下是我主觀的看法:

許多人不明白,評論樓市為何需要分析國際大局!?
正確來說,評估樓市不單是需要,而且是必要分析國際大局啊!
坦白一點說,大部份評論員在過去十年評論樓市出現錯誤也是因為沒有去認識大局的新常態,世界變了還用舊的理論,結果自然謬於千里了,其中最佳的例子就是錯判加息周期來臨,和迷信牛熊理論了,結果高息並沒有在香港重現,牛市三期及熊市在過去十年也在香港地產沒有過蹤影!

近十年,國際大局出現西去東來的大改變,無論你是否相信,的確要知道的事實是:中國逐漸影響甚至開始主導大局,在過程中,美國影響力會逐漸減弱,而其他各大國的互動能力也加強了,於是在量化貨幣過程中的形成、份量、和反應也會和過去大相徑庭了!

在金融海嘯後的量化貨幣上,美國失去主宰分配的能力!各國也紛紛大幅量化後,相加的數量龐大,令局面更加脫離了舊有的秩序。

環球量化貨幣倍增,各國包括香港的M2/M3(泛指總存款量)暴增,各國也恐懼資金上升而令資產價格因投機而失控,於是也紛紛以行政措施抑制投資,如此一來,銀行存款卻大量積聚,當存款遠高於借貸時,結果一定是出現「低息年代」了,這些各國也公開的數字,只要肯去搜集和沒有偏見去看,就會明白我為何多年前已狠批「加息風險,子虛烏有」了!但在一年前仍有很多評論員連甚麼是M3也未清楚、連聯系匯率的機制也一知半解(看現在仍有人單看銀行結餘減少便當了資金流出香港便可見一斑)、也很少人去認識未來「低息年代」延續的新主角一美國債息!

一切以上的大局因素,其實是直接地影響了香港的地產,我們應將真相和公眾分享,本篇我們只希望簡介一些過去受人忽略卻在未來必須要掌握的大局因素,或其有關的歷史,希望讀者先得「知」,然後將來再進一步分享!

現在評論樓市已不是易事,無得抄功課,因為功課也大部份是錯的!無論說得是否出色,也即時有人在網上向你挑戰,發表後會有人為你不斷對數,評估略有差池,挑戰者就要你找數!地產代理評論樓市更加會被人質疑有利益衝突及說話,我在評論界受認同只是憑數以十年計的事實印證,我說的能在評論後得到證實,才能得到尊重!我十分希望將我多年身體力行的考驗成果舆各位分享!






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