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每週樓市評論
富爸爸時代來臨

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-05-19

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*轉載自2019年05月18日的IMONEY雜誌

(按圖放大)



原文:

三大購買力最深厚的力量就是『財富效應』(因資產升值而衍生的購買力),但要認識財富效應之前,必先認識形成此力量之始『錢罌理論』了。
2008年,我開始每年一月初為樓市發表『我對樓市的十個忠告』,那年開始已提醒人們不可忽略供滿樓的物業將日益增加這重要的主流新常態:
「香港樓市在九七年後沉寂近十年,樓市最差時負資產物業氾濫,觸目驚心,置業比率自然偏低,卻也形成『持續供樓』的人自然增加,最後結果當然是供滿樓的物業及比率也創新高,這班空前龐大的購買力之所以仍未爆發(筆者在06年在文匯報發表的文章中,稱這現象為『錢罌效應』),是因為香港在九七後吃的苦令香港人變得異常謹慎,但隨著時間的過去,人自然會淡忘痛楚,加上國家日益強盛,面對資產高升值及高通漲,不少人財入急門,人們想繼續保持審慎談何容易?這股市場力量會在景氣市道隨著樂觀氣氛逐漸釋放出來,足以再將帶起整個樓市。」

去到2009年,我撰寫了『房屋政策建議書(二)二手市場可運作得更好』並透過香港專業地產顧問商會向政府提交建議,強調了:

「樓宇雖是市民藏富之所,卻很多人也忽略了,賣不出樓的業主,縱使在其個人及社會經濟無進展下,最後也因為日漸『供滿樓』而反過來成了一股強勁充裕的購買力,他們可以是實力充盈的購買力,卻也同時是實力優厚的業主。

這種『錢罌效應』或者是『富爸爸時代』的來臨若被低估,令業主不需要割價求售及買家有較多的加價能力,當遇上樓市被看得太淡的市場出現時,或當成交少,業主又實力充盈不肯減價時,市場上的放盤量就會日益減少,09年4月的小陽春,就是因為二手市場的樓盤急降而引起的!」

當二手市場的業主及買家力量被低估後,最後市場可能會意想不到地快速復原,這結果最大損失的是人云亦云沒有趁機入市的基層購買力,令社會的財富沒有因為市場的調整而作良性的重新分配及轉移。

當然,小代理人微言輕!之後十年出現的情況,人們卻真的忽略了市場結構的改變,筆者不幸言中了!






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