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每週樓市評論
「錢罌效應」的形成與演進

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-05-15

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*轉載自2019年05月15日的大公報

(按圖放大)

原文:

三大購買力最深厚的力量就是「財富效應」(因資產升值而衍生的購買力),但要認識財富效應之前,必先認識形成此力量之始「錢罌理論」了。
早於2004年我撰文「香港神話」(五),我已開始用「錢罌」來形容房地產投資和有關財富儲藏的功能:
「在某角度來說城市是市民的錢罌,小市民將畢生的積蓄投入了物業堙I長年累月的供樓,就如小朋友不斷入錢罌一樣,總有一天,物業供滿了,就如小朋友有入滿錢罌一樣,成為『小富翁』,得到擁有財富的滿足!」
去到同年香港神話(七) 一文,正式推出「錢罌理論」!並提出儲藏財富和傳統市場運作是存在互動關係的:
「如果各位認同我評價物業市場的 『錢罌理論』 及『經濟調節器官理論』的話,這樣,政府一些行政措施及市場錯誤觀念,可能會反過來將以上兩個功能徹底破壞。
有兩種觀念是會破壞以上兩種功能的,一是『管制炒樓』,既然市場自己會調節,樓價太貴自然會自我調整,人為地去管制他只會令到有關的調節機制不平衡!正如上期所說,市場是由『運作中的經濟能力』及『儲備財富』兩者之間自然地產生調節作用,本來投資過量,『儲備財富』跟著降低,太有為的管制會令到『儲備財富』及『運作中的經濟能力』兩者不可以同步協調,最後反而阻慢了市場的正式調節!」
對!傳統的市場機制,是樓價愈高,儲藏財富也因此低,從而市場透過市場調節而令財富轉移!
但後來發展至今的新常態市場,已顛覆以上傳統機制,龍市的市場結構下,樓價愈高反而會令儲藏財富愈大!
去到2006年,我於『文匯報』發表了「一片向好,樓市為何還滯銷?」 一文,錢罌理論有了完整的結構,並推演了這「錢罌」的財富,有解封爆發的一日:
「所謂 『錢罌』模式 ,即消費者就若一個追求儲蓄的小朋友一樣,因為要累積財富,所以暫時作低消費,直到有一日『錢罌』已滿後,小朋友就會有一日敲碎錢罌,作短暫的小豪客消費,我認為,香港未來樓市就是這模式。
雖然樓市近年成交量偏低,成交雖少,卻反令大部份業主被迫持續供樓,不知不覺,95至97年成交的樓宇,經過期間的11次減息,不少人已供滿了樓!市場已日益充斥了一班較雄厚的購買力,就如儲『錢罌』般到了滿溢的地步,縱使社會走向老化,這班購買力亦會成為未來樓市的最大變數,至於如何捕捉這班購買力何時爆發,將也是未來的樓市主要話題了!」
多年來,在「錢罌」模式下不斷聚積的財富,到近年滿溢爆破時產生的多種效應,是為「財富效應」了!
不少掌握了舊有經濟理論的人也忽略了「錢罌」模式和「財富效應」這些新常態,因此在評估樓市及投資決定上也連續性地出現了誤差啊!






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