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每週樓市評論
換樓購買力起錨

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-05-05

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*轉載自2019年05月04日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

2006年我發表了「錢罌效應」,我認為香港人從樓市上聚積的財富將愈來愈多,因為1998年之後的香港樓市出現大跌,成交額就大減,成交少自然借貸率偏低,但是資產仍然繼續向上升值,當一個市場借貸遠遠低於償還的時候,財富就被如雪球般不斷累積,我稱此為「錢罌效應」。想不到情況到了今天是如此厲害的,香港的購買力隨著時代巨輪的前進去到2009年之後的金融海嘯,各國都量化大量的資金,但這場貨幣戰爭的遊戲規則是「鬥印得多之餘,同時亦鬥用得少」,結果就是大量資金湧入香港,令到香港由1997年的2.8萬億港元去到剛公佈的3月M3是14.545萬億港元,但是另一方面,樓市辣招令到成交進一步大減,而按揭自然亦進一步大減,樓價卻大幅向上升的時候,我們就會出現了第二個效果,就是購買力會成為一個「易盛難衰」的力量,於是在我2016年下半年就發表了「財富效應」,認為因為資產升值而衍生的購買力,將會將樓市進入一個更進一步急升的階段!當時我們發表的「財富效應」算是第一期,第一期的「財富效應」是很多人雖然沒有買樓,但他們可以透過低息的翻按去再獲得購買力,另外,在樓市辣招之下,雖然實質上是懲罰一名買多一個住宅物業,但是可以用家庭成員的名字繼續在市場上買樓,我認為「財富效應」現在已經進入第二期,即是說,因為大多數持有物業的業主比以前償還了很多的按揭,甚至乎已完全償還了按揭,即「供滿樓」了,加上樓價繼續上升,一來一回形成了強大的潛在購買力。原本3、4年前物業值400幾萬的業主,在樓市辣招的按揭門檻之下,要換上600萬以上的單位很多時都很緊拙,因為600萬以上的單位按揭最多只可以借6成,即是說細單位的業主最少要賣樓後能回籠約270萬才可以成事,這個門檻令很多業主的換樓購買力被凍結,但當時400幾萬樓去到今天樓價已經升了約5-7成,之前阻擋他們換樓的按揭門檻已經因為樓價上升已輕易能夠跨越,數以十萬計的換樓人士,在未來將陸續進入市場!可以輕鬆換樓了。

本文除了我想說「財富效應」的階段性和前因外,我還想說一說這個理論發表了之後,現在進行中的市場運作,在數據上開始實踐了,最新一期的差估署私人住宅售價統計,我們集中分析A類(430呎或以下)、B類(431呎至752呎)和C類(753呎至1075呎),細單位的A類雖然在今年市道起動的時候先拔頭籌,但我們很快就會看到B類及C類是在過去一年裡面的表現中都是跑贏A類的(以九龍區的按年升幅為例,A類是2.7%,B類是5.94%,C類是15.16%)。這個是一個新的格局,可能印證到這個是換樓的趨勢,亦印證到這個市場雖然是不同板塊起步,但最後都是全面起動,這是一個真正景氣的市場變化,有關購買力的變化有關統計也反映了財富效應的第二期,即換樓購買力的起動,我希望置業人士好好地參考有關數據,消化我的理論,然後自己去決定,但是買樓當然有風險,不買樓也有風險!買家應該量力而為去決定進退。






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