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每週樓市評論
方法正確人人可上車

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-04-25

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*轉載自2019年04月19日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

現代年輕人買不起樓?這說法是純粹感受,感受任何時勢都可以說,但在理財技術上是不正確的,普遍人是在推演買樓能力上的模式入了誤區!誤區就是假設只能透過儲蓄去做首期,這是不合乎現在的金融環境的,現在我們面對的是一個環球的量化貨幣潮,在市場定律上來說,資金多自然資產例如樓價容易升值,資金多亦自然會令到息口平!息口平就自然令到儲蓄的效果不斷減弱!平息令儲蓄利息太少,不單只失去了儲蓄的功效,更可以說是「蝕硬」!我們用了一個「蝕硬」的方法去追求上車置業,失敗是因方法沒有掌握今天的時勢,而非時勢不得造就買樓英雄!不應該說這個過時的方法不正確就評定為現在人無能力買樓,我們應該用現在的理財方式去找出正確的小市民置業上車良方!

和二、三十年前的所謂儲蓄買樓的處境完全不同,當年普遍銀行按揭利率是十多厘息,儲蓄戶口或者定期存款要取5、6厘息並不困難!息口在當時雖然回報不及生意和其他投資項目,卻安全率高!於是以儲蓄去追求買樓的效益就更很高!被市場蒸發財富或者打折扣相對今天是低和慢的,所以當時用儲錢追求首期是正確的決定!但現在這個概念是不正確的。

我經營了上車市場33年了,亦可以說我的公司是擁有上車置業的詳細統計,市民可以覺得現在市場全部買家是父幹,但是我們作為地產代理不可以,因為現實中並非如此,如果這樣想我們將會損失很多生意!

很多人會覺得以前很容易買樓,因為首期容易儲,這是一個嚴重的錯體記憶,因為以前首期是的確相對容易儲,但在廿多年前,八成有能力付首期的人其實都沒有能力供得起樓,因為當時是十多厘息,人們也想像不到或忘記了十多厘息和現在的分別,所以事情並不是表面看這樣簡單的!現在很多人說儲首期難,但是沒有人說或者想,現在的供樓風險很低,因為息口很平,遠遠比收租的回報率低很多,近年我亦有一些同事在一年之間透過買車位獲利而追求到上車置業的首期,這正是一個很好的模式,當中啟示了:在資金泛濫的市場,其實資產升值率較大而息口低,即是說用投資以車追車才是聰明之道,儲到錢就買合適的投資,無論是以股票、車位去取代傳統儲蓄去成就上車置業的途徑,而事實上,近期有不少投資機會是短期獲利幾十個百分比的,當然你可以會說這樣比傳統儲錢買樓時代因為更多投資活動而要承擔更多的風險?如果你有這個想法,你又再自我中伏了!因為如果你將錢放在銀行儲蓄,你就沒有風險嗎?你是「蝕硬」的!所以更多的投資並不會為原本「蝕硬」項目增加太多的風險的!當然,任何投資活動都應該實在地做好風險準備及損手預算,除了買樓之外,筆者是不同意用槓桿投資工具的。






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