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每週樓市評論
購買力積聚 港樓年中重拾升勢

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-03-19

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*轉載自2019年03月份的信報財經月刊

(按圖放大)


原文:

去年8月的時候,筆者曾於本刊撰文評論「娥六招」,認為林鄭承接了前特首梁振英的造地成果,現在香港已累積了超過7萬3千個已動工或已動工完成但未發售的樓花單位了,而香港每年的一手樓銷售量只是1.7萬個左右,即是說林鄭特首若強硬執行空置稅,600萬以上的樓價下跌的壓力就很大了,當然,如果樓價下跌,會否更少發展商去造地?這個正是值得深思的問題了。

但無論如何自空置稅推出了之後,政府在房策上的確得到了不少優勢,再配合了貿易戰的大局之下,樓花市場的確起了大變化,首先,樓花已經不是樓價向上升的火車頭,甚至乎不少樓花的發售價也被認為是貼近二手價賣出,市場價格的確在去年政府推出空置税後成功下調,但是,這次下調除了因為政府政策成功之外,我們不要忽略同時市場也出現了一個前所未有的現象,就是樓市三大購買力,即上車、財富效應和中國資金也幾乎同時處於冰封狀態!

去年的上車市場,因為居屋抽籤凍結了市場不少上車購買力,這本是每次居屋發售的平常事,但是今次居屋抽籤算是一個歷史上最大規模的,因為政府中途出「娥六招」的關係,於是將分兩輪抽籤的居屋一併累積下來,總共累積了27.2萬,超額認購60倍,另外,也因為兩輪居屋一併推出,但卻以入息上限卻較高樓價那一輪去計算,於是乎白表家庭的入息上限是57000元,資產上限是196萬元,這個實力是買到600萬私樓的,今次凍結市場購買力不單太多,更將不少私樓購買力也吸引及凍結了!過多的人抽籤,這不單對較低收入的入籤者不公平,也令居屋及上車市場也在居屋大抽籤前出現過份下跌的惡果!對賣樓的業主不公平,也製造了「樓價大跌勢」的假象給年輕人去等。

而財富效益(即資產升值而衍生的新一波購買力)亦因貿易戰而近乎停頓,我們看到最新的香港M3(泛指香港的總存款量),活期雖然減少了1.68%,但是定期就增了加了4.51%,這顯示財富不看好傳統的投資市場而去了做定期,更反應香港資金日益充裕,在市場調節的同時,購買力其實不斷聚積。

至於重要的中國資金,若看2018年的股票通,淨流入金額比2017年是少了63.53%,在去年中央優化企業債和地方債下,資金流較緊是合理事,但會長遠如此嗎?

可以說,從未出現一個三大購買力同時幾乎凍结的局面,筆者要強調這個不可能長期如此是一個那麼少的情況,在中國特式的經濟周期不可能長期資金流如此緊張,2019年顯然會寬鬆不少!固我認為縱使有很多隱憂之下,更多購買力進入市場也並不太悲觀。

但是林鄭特首並沒有借助空置稅的優勢去在土地分配權上和發展商作「終極之戰」!可能因為貿易戰的關係,所以中央未必想在香港進行引起磨損的結構性調節,何況香港對比內地發展商的利潤較豐厚,最重要就是稅率香港是低很多,所以內地發展商陸續來香港發展始終是大勢所趨!更加重要的是2021-2022年土地將會出現不足,尹兆堅議員最近一次訪問中說「未來十年我們需要興建大約31萬5千個單位,但是政府已經說明它只能在未來十年興建到24萬8千個單位,尚欠6.7萬個單位,這意味著未來最少十年,上樓三年多的目標不會達至的」,博客法子亦提出了數據和觀點:「前特首梁振英時代的賣地地盤面積平均每年是28萬平方米,到了林鄭特首的2017和2018年則是每年只約8萬平方米,這反映2021-2022年土地將會出現不足!」顯然林鄭特首的行政作風都是作如填海般大規模的造地方式,和前梁特首那種寸土必爭、見縫插針的風格各有千秋!但是,東大嶼計劃不單只遠水不能救近火,更加在數量上不足以支持中期的需要,亦即是說林鄭特首必須要與大地主配合!

很不幸,林鄭特首在去年12月21日宣佈新發展地的公私營比例以七三去分配,雖然我是同意將公營房屋增加到七成的意義,但是在私營屋佔三成這個現實,我強調是十分危險的,如果我們未來的新供應滿足不到基本需求的話,那麼找回來的地只可以三成作私人房屋,即是說發展商有更大的主動權,而七三公私營分配加上了2021後的供應不足,也等於在空置税之下開了「逃生門」給發展商了,發展商只要於興建樓花時在動工及建築房屋上作一些適當的延遲,那就可以適應到新的遊戲規則了,以上在施政上雖然是不理想,但是在樓市上空置稅得到平衡,樓價亦可以穩定一些,我原本是認為600萬以上的樓花單位會因為空置稅而要加快出售,需要去到2019年尾才可以找到新的市場秩序,之後價格才回穩。但是現在最新的發展下,整體住宅市場包括樓花板塊顯然在年中前已經可以找到新秩序並重上升軌。

跟著下來我們就要討論:在如此混亂的樓市中,我們應如何觀察,樓市近期是否出現了小陽春?2019年的樓市走勢如何?和現在是否上車入市的良機?

我們應該由最簡單的結構去討論,那樣大家就最容易明白和掌握了,首先我們要明白,香港的樓市是個別發展的,近20多年來都是,當樓價升的時候,不同的板塊有些升先,有些升後!甚至有些升得來大步伐!有些升得來小步伐!當然,升的時候如此,當樓價下跌的時候也如此!今次我認為「娥六招」出手之後,樓市趁機作一個整頓,而整頓的板塊,居屋是最先第一個板塊,跟著下來就是500萬以下的兩房及600萬以下的三房的私人單位了,這些板塊曾經最高下跌15至20%,但這些先調整的區域及屋苑也首先調節完並也率先找到谷底後也都會升回10至15%左右,但是當一些板塊樓價回升的時候,可能是其他板塊剛剛才是開始跌的時候,於是奇妙地我們看到不同區樓價同時出現升和下跌!也因此「好友」和「淡友」都可以非常滿足地自我陶醉!他們都各自覺得自己看法和預測準確,其實只要客觀一點,我們就會明白,我們大家看到的只是同一個個別發展的市場,且在不同板塊各自進行著價格調節而已,我們更加要明白一個很平常的道理,就是當樓價升得太急太多的時候,然後價格作一些下調,這個本來就是平常的事,我們要弄清楚的其實應該是:「這是一次性的技術性調整?還是泡沫爆破令價格拾級而下?」但是在這個分辨的時候,一些看淡的評論員看到有個別板塊樓價下跌,就會得意忘形,甚至會狂態畢露,會進一步更大力地高唱樓市泡沫爆破!但其實市場的數據已經告訴了我們,市場並沒有借貸泡沫,極其量只有曾經看得太好的情緒泡沫!情緒泡沫是可以作一次過的技術調節就可回復正常的!我更認為樓市極可能是一個「假跌」!筆者認為樓價下跌的趨勢可以分真假兩種,真的樓價下跌趨勢是會令購買力蒸發的,而假的樓價下跌趨勢是會令購買力聚積的!非常清楚,經過這幾個月的數據反映,無論是財富效應、中國資金、甚至基本的上車購買力,我們看到的數據都是購買力聚積的,而且我們在理性上應預算有關購買力最終都會回到市場!

有些人曲解了我的購買力回流的意思,認為購買力回流量是等於市場正比例增加成交,這是完全不認識市場的謬誤,一個顧客進入一個商場,並不等於他絕對是一個買家,正常一個商場多了客戶是會令到生意增加,以及增加了商場營商環境的穩定性,回流的購買力不單只有機會變為成交,還可以正在討價還價、重新去探討學習市場或者感情困在一些情意結等等處境之中,所以我一直撰文都是說居屋的購買力回流「只要1%或2%都足以有機會令到市場上的劈價盤完全消失!」,有關忠告其實在一些樓價先調節的板塊來說算是兌現了。

最重要印證了購買力大量聚積或進入市場可能是樓花發售,不少樓花以接近二手市場的價格發售,隨即就出現熱賣、超額認購及人潮,除了證明發展商減價有效之外,亦證明了購買力強橫,所以一有平價就可以招來了大量購買力,購買力旺盛正印證了購買力聚積,也因此,樓花發售價就不需要向下調節了。

基於我認為購買力正在聚積而且愈積愈多,所以樓價上升的風險仍然是長遠較下跌大,我認為現在入市不同的板塊有不同的折讓,分別是5%或10%以上,怎樣也好,調整了的樓價後有關市場自然是受到鞏固了,我深信現在仍是一個不錯的入市時機,希望以上有關購買力及影響到市場因素的解構可以給予讀者們參考。







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