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每週樓市評論
尋龍市入市時機

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-03-17

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*轉載自2019年03月16日的IMONEY雜誌

(按圖放大)

原文:

樓市持續回旺,很多人又再進入迷惘,再追尋樓價為何仍可以持續上升了!所以最我也接受了不少訪問,都是希望我以「龍市理論」去解釋市場的變化的,今期我想深入一些,用「龍市理論」去尋找市場的入市時機,或提出一些投資指標去幫助讀者置業!

香港樓市在07年後的市場結構已經徹底改變,由以前的高借貸進入低借貸的時代,由97年的資金不足進入資金氾濫的年代,由高供應變為供應不足,加上息口很低的關係,每次調節都會將原本低泡沫的市場進一步強化!更加重要是每次樓價下跌的時候,市場都會聚積更多的購買力,這便是筆者認為的「假跌」,與過去97年時樓價調整不斷蒸發購買力是相反。在有關基礎之下,樓價是不斷以龍市一期即釋放購買力,與龍市二期即樓價調節,兩期交替出現,形成浪比浪高的樓價趨勢。

結構既然相反,我們當然不可以再過去的「熊市理論」反映市場了。

其實很多專家都體會到新的市場常態是需要找一個新理論,例如博客法子的「高慢牛」的理論,亦是簡單顯淺去反對現象,而「龍市理論」是想追尋樓價升跌的節奏,所以近年我們都以「龍市」去追尋樓價谷底回升的時間表,都是準確的。

「龍市理論」不單只是印證了升跌的時序,亦印證了樓價在新結構下是用「龍市一期」及「龍市二期」不斷交替調節階梯式拾級而上的,這些是重要的,當市場不斷顛覆有不同的悲觀情緒時,我們有這堅固理論就可以站穩住腳有堅定的決心去掌握投資契機了,我們亦可以看圖表1就可以看到根據09年的新常態,我們會見到你在任何一段時間,包括高峰期買入,3年後去看你都是賺的,賺的幅度是平均42%,由最少13%去到最多76%!第二從圖表看到,在「龍市一期」裡面的最高峰,縱使你摸頂上,只要你堅守的話,在下一個浪你就可以賺回了。

當然,這個世界沒有必贏的賺錢攻略,尤其是有一些理論被人認同了之後,亦會被一些熟悉財技的人駕馭的,但我想說這些真實的指標是可以幫助到可見的將來在波譎雲詭的市道下,我們摸著石頭過河去累積經驗及投資獲利地前進啊。





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