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每週樓市評論
龍市二期調整已完

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2019)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2021)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2020)
其他公職

2019-03-03

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*轉載自2019年03月02日的iMoney雜誌

(按圖放大)


原文:

在去年10月當樓市最多爭議的時候,很多人堅持認為有時會拾級而下、進入下行周期甚至有人認為樓價會跌7成!當時我為IMONEY撰文《以數據探討龍市二期時間表》,今天回看是值得回顧的,當時我認為「在龍市借貸泡沫愈來愈少的結構下,我不同意樓價是轉勢下調拾級而下的。」鑑於服務以往泡沫市場的「牛熊理論」,在09年之後已不適合香港這宏調下的低泡沫市場,筆者提出了「龍市理論」,正是服務以中國式政策調節的市場升跌世態!龍市理論是描述低泡沫的宏觀調控市場,如何在升跌不同階段情形下仍輾轉向上,龍市分一期和二期,一期是「購買力聚積後的上升!」,二期是「政府必然性出手干預後的市場調節期」!事實上,牛熊市在09年已經完全在香港樓市沒有出現過,包括今次我們說的第四次的「龍市二期」,最後我們只可以用「龍市」的概念去解釋調整期,當時我們評估如下,「在09年的新常態的階段後,合乎龍市要求下(即政府有出招而引起)今次是第四次,我們用統計學去推演,我們認為全港住宅樓市的「龍市二期」(差估署樓價指數計算)應該是在今年8月(2018年)至明年2月(2019年)的。」

10月的文章我們還評估「但鑒於樓市在樓市辣招之後,不同板塊的成本、風險、聚積的購買力和供應量也已經不同,市場將進入多板塊個別發展局面,上車市場的走勢將有別於大市,我們用幾種不同的推演方式,屯門區的樓價調整由13.6%去到19.3%。」

這篇上圖文並荗的文章,評估大致上是合符現方向的,「龍市理論」為市場提供了上佳的參考,我們確定到樓市在鞏固後可以逐步回升,並不是一些人所說的跌七成或者是一個輾轉向下的樓市循環,我認為這才是真正實在的價值,我對我司數據分析部主管Atrick及其團隊表現是感到驕傲的!

既然「龍市理論」是一個服務宏觀調控的概念,我認為是可以增大参考至資金流甚至股票市場,去年中央全力收水為股市去槓桿及更鞏固,與我們「龍市二期」的理論是一樣的,所以我們今年評估中國資金會在今年投放更多到市場,就好像「龍市一期」一樣,有關說法我在《2019年我對樓市的十大忠告》的第二點中「中資購買力再次左右大局」有所分享,希望有關概念可給到更多的參考觀點給大家。

到了今天我們整理了最新的樓市推演,見附圖。







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