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每週樓市評論
財富效應不容忽視

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2019-02-17

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*轉載自2019年02月16日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

今年初我撰寫的「2019年我對樓市的十大忠告」中,其中3個忠告也是提及三大購買力包括「財富效應驟然回歸」、「中資購買力再次左右大局」及「上車購買力要掌握置業時機」,的確在2018年是罕有地這三大購買力也同時近似冰封的狀態,在面對如貿易戰般的錯綜複雜的考驗下,中國在2018年大幅收緊銀根去除市場泡沫,雖然是年內作出了4次的銀行降準,但是大部分都是沒有落到市場,都是去了拯救中小企、以及一些地方債及企業債的,財富效應(即因資產增值而衍生的購買力)雖然強橫,但始終不是市場第一身的剛需用家,所以在貿易戰之下的慘淡氣氛,這些購買力亦偃旗息鼓了,另外,上車購買力因為居屋抽籤凍結了市場不少上車購買力,今次居屋抽籤算是一個歷史上最大規模的,因為政府中途出「娥六招」的關係,於是將分兩輪抽籤的居屋一併累積下來,總共累積了27.2萬,也因為兩輪居屋一併推出,但卻以入息上限較高樓價那一輪去計算,於是乎白表家庭的入息上限是57000元,資產上限是196萬元,這個實力是買到600萬私樓的,自然將不少私樓購買力也吸引及凍結了!但問題就是這三大購買力不可能永遠長期在一個冰封狀態的,貿易戰雖然是一個二十年的耐力戰,但是其實市場是不需要分到勝負之下可回復的,市場只是尋找一個新的秩序而已。

踏入了2019年不久,中國果然降準釋放資金約1.5萬億元人民幣,而市場上顯然資金充裕了不少,這象徵了貿易戰之下,不是一定出現一些對投資不利的消息,亦可能會出一些對投資有利的消息,例如量化貨幣、平息、資金充裕等等就是了,最新公布的M3(貨幣供應量)在12月份創了新高,我們的資金充裕,一些大型銀行的存款是按揭的4倍左右,按揭息口自然很難大幅增加了,而在M3數據中,我們會見到活期存款是減少了1.68%之餘,定期存款亦增加了4.51%,這反映了市場購買力在樓市調整的同時是聚積的,沒有像97年時蒸發的,購買力愈積聚愈強勁,筆者擔心的是當資金充裕到一個程度,當資金充裕令人覺得是一個穩定的常態之後,寂靜已久的財富效應就會出籠,事實上,在這之前,上車購買力亦隨著去年11月29日居屋抽籤完畢之後就解除凍結逐步回到市場,令到私樓細單位及居屋的樓價是出現了明顯上升,如果財富效應啟動,樓價就會作一個難以置信的有力上升,對小市民來說當然不是一件好事,但對投資者來說,亦都不是一件好事,因為當價格表現到失控之後,「龍市二期」就會開始出現,政府發覺資金開始過份活躍及抑壓得多的時候,就會出招調控市場,那麼市場就會趁機做一個調節,就好像上年「娥六招」出招後的情況一樣,樓市在中國特色的「龍市」之下,因為資金愈來愈多及按揭愈來愈少的關係,我們會發覺樓市調節是會浪比浪高的。






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