繁體簡體
聯絡祥益加入最愛
網內搜尋
主頁|成交及市場數據|網上睇樓|網上搵樓|屋苑資料搜尋|物業工具|網上多媒體|電子地圖|文章集|祥益總論壇|有關祥益
文章集 隱藏目錄 顯示目錄
顯示日期
每週樓市評論
2019年我對樓市的十大忠告(上)

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2019-02-05

                 文字大小 放大字型   縮小字型   黑底白字     

*轉載自2019年02月份的資本企業家雜誌

(按圖放大)

原文:

每年一月初我也會撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,本文正是「2019年我對樓市的十大忠告」的部份內容:

(1)財富效應驟然回歸
2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,人為加上時勢的配合,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),因為不是最終用家的關係,在貿易戰的心理因素下停止了極大部份的運作,未來貿易戰我們雖然未能掌握到何時完結,但是三大購買力近乎停止的狀態不可能長期繼續,縱使在戰爭的時局,市場也總要運作,新秩序出現後財富效應自然會驟然回歸!

(2)中資購買力再次左右大局
為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然有序謹慎調控,以港股通為例,2018年比2017年共減少約63.53%,淨流入f來最少!這股強大購買力自然於2018年偃旗息鼓,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量適當地解放,2019年不宜低估市場三大購買力!

(3)上車購買力要掌握置業時機
既然財富效應和中國資金購買力進入了冬眠狀態,市場也只有去迎合用家為主的上車購買力的負擔水平去發展,於是上車市場如屯門的450萬以下的二手放盤也大增,只是,如果各種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

(4)龍市循環下H升跌有序
牛熊理論已不適合09年後的香港樓市新常態,到了今天仍在龍市的循環中階級式向上鞏固(龍市一期是釋放市場累積的能量,龍市二期是政府主動行政出手調整市場泡沫!)
2018年六月政府出「娥六招」是龍市二期的開始,而龍市一期是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是市場不是鐵板一塊!不同市場板塊是有個別及先後發展的,已找到谷底的板塊分別是居屋、私樓600以下的三房及500萬以下的兩房,及個別的市區,如凱嬪C價開盤成功也令同區市場得到新的指標,但整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

但明年整體樓市,大局將以價格先跌後升去發展。
(5)資金流為王
我一直也認為「最影響樓價的因素其實是貨幣」!當中包括匯價和資金流!
多年來,樓價也和資金量幾乎同步發展!2018年,香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,保持這高位代表香港的存款是按揭量的數倍,象徵銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性的低息的。

很多人認為貿易戰會引來市場全面負面發展,我卻認為在面對負面因素的同時,也應用心掌握危中之機,貿易戰一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!

(待續)






以Facebook分享本文章:
儲存本頁 列印本頁 推薦給親友 訂閱本專欄 將本專欄加入我的最愛
加入Facebook 加至Google 加至YahooWeb 往文章集欣賞其他文章
 

歡迎就此文章留言

您的大名
您的頭像 選擇頭像
我要回應
留言:
驗證碼 請在格內輸入
 
 
 
 
免責聲明
本網頁只是網上數據資料庫,只供參考,並不代表有關樓盤正在出售或出租,
若因資料錯漏而引致任何不便或損失,祥益地產慨不負責
有關單位原裝間隔資料請向營業員查詢。
祥益地產、以及參與製作、出品、提供予本網頁之任何資訊內容、資料、產品及╱或服務的其他人仕不會承擔任何因這些資訊內容、資料、產品及╱或服務所產生的直接、間接、附帶的、特別的、衍生性或懲罰性賠償(即使祥益地產已被告知前開賠償之可能性亦然),如:(i) 本服務提拱的資訊內容和資料不正確、無效的或不完整; (ii) 本服務之使用或無法使用; (iii) 經由或透過本服務購買或取得之任何產品、資料、資訊或服務,或接收的訊息,或進行之交易所衍生之代替產品及服務之購買成本; (iv) 閣下的資料傳輸或資料遭到未獲授權存取或變造; (v) 以及本服務的其他相關事宜包括但不限於收入、利潤、經營、商譽、使用、資料損失或其他無形損失。如有關索償是因祥益地產的疏忽或有意行為造成的,索償額將限於祥益地產所收取的該項服務費用。
資訊中可能含有由第三方提供者提供或由祥益地產從其他參考資料或來源獲取的資訊。本網頁中涉及任何人士、產品或者服務的資訊,不得視為祥益地產推薦或認可者。
若任何資訊並非最新的,祥益地產概不負責;祥益地產對該等資訊不另核實。因此祥益地產對該等資訊不承擔任何責任。閣下使用及依賴該等資訊,風險自負。而網站內含有第三方的回應只代表其個人觀點,不代表祥益地產立場。

您可電郵給我們customer@manyw.com 或透過多功能意見箱賜教