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每週樓市評論
「2018年我對樓市的十大忠告」的回顧及修正

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2019-01-08

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*轉載自2019年01月08日的星島日報

(按圖放大)


原文:


每年初我也撰寫「我對樓市的十大忠告」給公眾作市場參考,也會每年的終結作一個回顧,以作更完整及全面的修正,現在也正是回顧的時候了。

2018年的忠告(1)「趕快學習中國市場邏輯吧」及(3)「美國大勢已去!小心泡沫爆破!」

「中國實質上已在環球各範疇包括經濟、政治等等取得了主動權,更以不斷去除市場泡沫的宏觀調控措施運作市場,反而,美國仍以舊有泡沫經濟債務不斷膨脹中,「多泡沫,爆破有期!」!」

果然,2018年中國面對挑戰重重的大局發揮以宏調進一步去除市場泡沫,表面看股市樓市也價格下跌,但市場泡沫及危機卻更低,反而美國債券長、短債也價格下跌並出現債息倒掛的勢態,而美股更在12月出現爆破!

忠告(2)「財富效應以龍市模式主導市場」

2018年市場繼續以「龍市理論」的「一期」(容許市場力量活躍釋放)及「二期」(政府行政出手調整)兩階段交替前進,「因為市場已由財富效應取代傳統入息負擔能力為主導,龍型市場將以更大幅度的大漲「中」回的勢態向前發展,入市必須做好價格上升過程中必然出現較大幅度調整的準備。」算是準確預測了市場變化。

忠告(4)加息、縮表難影響大局!(6)租金仍向上守住樓價底線! (9)粵港澳同城化!及(10) 一帶一路效應開始到現在也清楚明白,不用詳述了。

忠告(5)「資金流繼續主宰大局!」
最影響樓價的因素其實是貨幣,2018年M3(泛指香港總存款量)仍維持在14萬億左右的高水平,顯示香港銀行面對存款遠高於借貸,加息機會及空間狹窄,銀根極寬鬆

忠告(7)「辣招老化,改革可扭轉大局!」及(8)「樓市升災下的政治失救」
2018年林鄭特首果然出招,分別推出了「娥六招」、「明日大嶼計劃」及「房策供應將公私營以七三分配」,當中包括了樓市辣招的改革及房策的結構性改變,當中雖有不少副作用,但筆者仍支持,因為當中的確包括了政治的平衡。







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