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每週樓市評論
上車客應珍惜谷底時段

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-12-02

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*轉載自2018年12月01日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

11月29日是申請居屋的抽籤大日子,我一直認為政府加大了折扣優惠由7折加大至52折,加上將二人或以上家庭申請者的入息上限及資產限額增加(白表家庭入息上限為$5.7萬及資產限額196萬)至有能力買到600萬私樓的買家也可申請居屋,所以必然地也把私樓市場的不少上車購買力也凍結了,故在居屋抽籤後一定程度也會釋放部份購買力回流市場,一些人不同意我這看法,他們認為抽居屋人士本來並沒有能力買到私樓,但是當另一方面當政府宣佈約在明年四月再推出居屋時,他們又覺得長遠樓價必因私樓購買力被搶去而下調,兩個正是完全矛盾的邏輯,令人啼笑皆非!

今期居屋最終共接獲27.2萬份申請表,其中有23.6萬份是白表人士!比我們原本推演的得更多!(白表單人申請由2017年那次推出的55,394份增加至14,5500份,增加1.6倍;白表家庭申請由36706份增加至90500份,共增加1.5倍)!我認為,只要其中有1至2%回流到樓市,「足以令600萬以下的私樓價格找到谷底然後逐步回升!」也事實上,未到11月29日的居屋抽籤的揭曉,購買力正回流樓市,請看以下數據:

(1) 按月劃分的屯門區數據 (截至11月25日),11月私樓成交量是9月份的1.9倍,11月居二成交量是9月份的6.3倍。

(2) 以星期計的屯門區數據,私樓和居二有明顯上升趨勢,最新一周私樓和居二的成交量是9月最低潮時的5倍。

(3) 房委會居二成交:10月份全港居二成交量是9月的2.2倍。

(4) 嘉湖山莊成交量(以初步統計),11月(截至25日)對比上月同期增加1.2倍,對比上月全月增加57%。

(5) 成交量的改善之下,我們亦會看到「祥益指數」連升兩期!(見圖表)

白居二在10月1日購買力進入了市場之後,樓價由最高跌過兩成到現在已經大幅回升,看最近富健花園一個三房單位居二價成交更反映類似單位已於大跌後又回升到原本的頂位!顯示我的回流論是存在的!而政府的居屋政策凍結了部分樓市的購買力亦是成立的!

購買力不會以雷霆萬鈞之勢回歸,但我們也看到抽籤之後的門口客、預約、甚至網上查詢都大量增加。

當然,找到谷底的只是上車盤,600萬以上的私樓仍會有一段時間被空置稅所困擾的。






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