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每週樓市評論
膨脹購買力終將支撐樓市

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-11-14

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*轉載自2018年11月14日的大公報

(按圖放大)

原文:


各區樓價紛紛下跌,跌幅不少也與高峰期比較有10-15%!屯門450萬以下的二手放盤量增加至213個,對一些年初等待下跌的人算是美夢成真!對一些不看好樓價的人也算是評估準確了!雖說減價多了但對不少業主來說仍算是開心去賣樓的,因為就算樓價跌兩成,香港約170萬個可售的住宅單位中,起碼有160萬個單位是在賺錢情形之下享受到不錯的回報的,這個是一個皆大歡喜的局面!何以仍然有人咬牙切齒覺得是一個悲劇?甚至乎認為現在買樓是傻仔?樓價要再跌多3、5、7成才是真理?我始終認為只要量力而為,買樓總是開心事,是人生一個好的安排,是安享晚年的一個保證,買樓已不是短炒只爭朝夕的玩意,即使你買了樓之後樓價下跌,也改變不了長遠的利益及意義。當然有些人會認為樓價會拾級而下,我們不如看看市場上的3種不同的購買力現況才去評估未來的市場吧:

(1)草根購買力
樓價到了今天,不要說屯門的偏遠地方,就連市區都有一些買到4百餘萬樓的個案,樓價到了現在,已經是一對合乎人均入息中位數的年輕夫婦可以靠自己買到樓的水平,這班由「買唔起」回到「買得起」的購買力已開始重新進入市場。

另外,因為政府加碼了居屋,抽籤的結果總共凍結了26萬個購買力,我們看看這26萬個購買力究竟包括甚麼人士,申請居屋的二人或以上家庭的入息上限是57000元及資產限額196萬,這個收入足以買到嘉湖三房單位(600萬),也即是說這26萬凍結效應亦包括了私樓買家,那我們很容易評估得到未來約11月29日有關購買力解凍的時候,市場上增加的買家不單是居屋,應還有私樓買家啊!

還有一樣大家不要忘記,政府的抽籤的凍結市場功能不會萬試萬靈,任何人經過兩、三次抽籤失敗都買不到居屋後也會開始心急!今天愈多人被凍結,明天更多人逐漸不寄望居屋抽籤而持續在市場活動了。

(2)財富效應
所謂財富效應,其實即是說因為資產上升而增加及衍生了的購買力,近年興起的「父幹一族」正也是財富效應的一種,但這股力量最近是因為不少人年輕人抽籤居屋而暫時靜止了,而財富效應中的投資力量及意欲,亦會因為空置稅及貿易戰引起的市場不安而停止了,但我想問這類購買力有沒有消失到?這類購買力不單只沒有消失,而且供滿樓的人亦愈來愈多,在少投資機會下,他們的財務亦會愈來愈穩健,這種繼續膨脹的購買力會在將來氣氛好轉的時候以更強勁的力量去衝擊市場,我們不應該錯誤判斷了財富效應是崩潰和消失了。

(3)內地購買力
內地購買力在貿易戰之下,中國主動地將市場泡沫進一步去除,令市場更健康,很多人以為這種主動的備戰狀態是一種經濟下滑或者受到美國創傷的,但實際上,這是一個主動性鞏固,看最近雙11的網上銷情,無論天貓、阿里巴巴、甚至包括蘋果都是得到網上銷售量的突破,這種突破是證明民間更富裕還是走下坡?普遍的傳媒及評論員顯然都長期錯誤評價中國的經濟,這股香港樓市來自內地的購買力現在是處於一個較靜止及約束的狀態!在未來總會健康地增加有關的能量的,請各位不要低估!






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