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每週樓市評論
壞消息不一定推倒市場
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2018-11-07
*轉載自2018年11月07日的大公報
（按圖放大）
原文：
本篇繼續探討市場的謬誤。
每逢市道調整的時候，都是將政策和觀念重整旗鼓作更好微調的最佳時機，但是充滿感性的市場往往在調整的時候都花了時間去將壞消息無限推演。
大部分的壞消息其實也有其好的另一面，當你情緒化將壞消息去擴大的時候，就會失去了掌握好機會的時候了！
現今市場上，一些比較關注的壞消息背後其實是好消息的，包括：「物價上升，貿易戰令到中港工廠及公司倒閉，人民生活痛苦」。
貿易戰的確是會影響我們的經濟的，但是不是絕對性，因為貿易戰不是一個全面收縮的經濟局面，貿易戰令市場失去及損失的部份如生意、關稅等等，其實都可以在市場作補充的，我們又看看以下數據並掌握其啟示。
(1) 在貿易戰這段時間，中國和歐洲、日本等國的貿易不斷增長，根據中國海關總署2018年首9個月進出口貿易數據，中國和歐洲之間是5067億美元，按年增長12.5%，中國和日本之間是2437億美元，按年增長10.8%。
(2) 美國入口量是多了，顯示在貿易戰中仍然是需要中國。近4個月的貿易入口數據都是按月錄得正增長，9月份入口達到2666億美元，按月增長1.46%，進一步加劇了貿易入口及貿易逆差數據。
(3) 美國出口連續錄得減少，由5月份的2147億美元下降至8月份的2094億美元。雖然9月份美國出口數據回升至2126億美元，但貿易逆差有增無減擴闊至9月份的540億美元。
以上，大家可以看到在貿易戰之下，中國經濟並不是硬板一塊地失去的，而美國更加不是絕對的優勢，如果用貿易逆差增減來當一個贏輸，贏的不是美國，也不見得中國特別吃虧。
還有其他過份推演的利淡因素，如「空置稅令到發展商散貨，二手樓和一手樓互相廝殺，大家要錢不要貨！」空置稅未推出之前，我已認為空置稅有令到樓價下調的作用，但是這個下調作用仍未能令到香港樓市結構成為輾轉向下的理由，這只會令到香港樓市600萬以上的樓會有一個較深的調節而已，發展商的實力仍然強橫，更加重要在現實中，空置稅和息口相加的成本仍然有限，這個相加的成本仍然比過去數十年的平均息口還要低，空置稅5%加上按揭息口2.375%，即大約7.375厘仍比1990至1999年的平均10厘的按揭息口還要低，現在的情況已經很理想，發展商是有能力在年半內透過將個別土地的停建或者拖延建築時間，或者率先出售一些短期的成交。
能夠在樓價調整期可以及時調節到我們的政策及思維，這才是從經歷賺到成長，情緒化的推演只令我們在黃金機會中白行一趟啊！
（按圖放大）
原文：
本篇繼續探討市場的謬誤。
每逢市道調整的時候，都是將政策和觀念重整旗鼓作更好微調的最佳時機，但是充滿感性的市場往往在調整的時候都花了時間去將壞消息無限推演。
大部分的壞消息其實也有其好的另一面，當你情緒化將壞消息去擴大的時候，就會失去了掌握好機會的時候了！
現今市場上，一些比較關注的壞消息背後其實是好消息的，包括：「物價上升，貿易戰令到中港工廠及公司倒閉，人民生活痛苦」。
貿易戰的確是會影響我們的經濟的，但是不是絕對性，因為貿易戰不是一個全面收縮的經濟局面，貿易戰令市場失去及損失的部份如生意、關稅等等，其實都可以在市場作補充的，我們又看看以下數據並掌握其啟示。
(1) 在貿易戰這段時間，中國和歐洲、日本等國的貿易不斷增長，根據中國海關總署2018年首9個月進出口貿易數據，中國和歐洲之間是5067億美元，按年增長12.5%，中國和日本之間是2437億美元，按年增長10.8%。
(2) 美國入口量是多了，顯示在貿易戰中仍然是需要中國。近4個月的貿易入口數據都是按月錄得正增長，9月份入口達到2666億美元，按月增長1.46%，進一步加劇了貿易入口及貿易逆差數據。
(3) 美國出口連續錄得減少，由5月份的2147億美元下降至8月份的2094億美元。雖然9月份美國出口數據回升至2126億美元，但貿易逆差有增無減擴闊至9月份的540億美元。
以上，大家可以看到在貿易戰之下，中國經濟並不是硬板一塊地失去的，而美國更加不是絕對的優勢，如果用貿易逆差增減來當一個贏輸，贏的不是美國，也不見得中國特別吃虧。
還有其他過份推演的利淡因素，如「空置稅令到發展商散貨，二手樓和一手樓互相廝殺，大家要錢不要貨！」空置稅未推出之前，我已認為空置稅有令到樓價下調的作用，但是這個下調作用仍未能令到香港樓市結構成為輾轉向下的理由，這只會令到香港樓市600萬以上的樓會有一個較深的調節而已，發展商的實力仍然強橫，更加重要在現實中，空置稅和息口相加的成本仍然有限，這個相加的成本仍然比過去數十年的平均息口還要低，空置稅5%加上按揭息口2.375%，即大約7.375厘仍比1990至1999年的平均10厘的按揭息口還要低，現在的情況已經很理想，發展商是有能力在年半內透過將個別土地的停建或者拖延建築時間，或者率先出售一些短期的成交。
能夠在樓價調整期可以及時調節到我們的政策及思維，這才是從經歷賺到成長，情緒化的推演只令我們在黃金機會中白行一趟啊！
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