每週樓市評論

樓價未轉勢

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-10-06

*轉載自2018年10月6日的IMONEY雜誌

（按圖放大）

原文：

筆者在3月已發文「樓價隨時可以跌一成！」其實是想提醒上升途中的調整風險，既然近期樓價出現下跌，現在應是時候評估應該跌多少和跌多久了！
鑑於服務泡沫市場的牛熊理論，在09年之後已不適合香港這宏調下的低泡沫市場，筆者提出了「龍市理論」，正是服務以中國式政策調節的市場升跌世態！龍市分一期和二期，一期是「購買力聚積後的上升！」，二期是「政府必然性出手干預後的市場調節期」！龍市理論是描述低泡沫的宏觀調控市場，如何在升跌不同階段情形下仍輾轉向上，仍然在升跌情況之下是浪比浪高向上發展，重要是中間是不斷出現調整期的，坊間有誤傳龍市理論是指樓價只升不跌不斷向上，這些評論忽視了過程的調整部份，十分錯誤。
也當然，在龍市借貸泡沫愈來愈少的結構下，我不同意樓價是轉勢下調拾級而下的。
在09年的新常態的階段後，合乎龍市要求下(即政府有出招而且引起充分的調整下)，「龍市二期」總共出現了三次，分別是2011年7月至2012年1月、2013年9月至2014年3月及2015年10月至2016年3月，今次是第四次，我們用統計學去推演，我們認為全港住宅樓市的「龍市二期」(差估署樓價指數計算)應該是在今年8月至明年2月的(見圖1)。
但鑒於樓市在樓市辣招之後，不同板塊的成本、風險、聚積的購買力和供應量也已經不同，市場將進入多板塊個別發展局面，上車市場的走勢將有別於大市，我們用幾種不同的推演方式，屯門區的樓價調整由13.6%去到19.3%，我認為較合適客觀環境是回歸分析法。(見圖2)
當然，有關數據只是提供參考，不應當是一個樓市預測，因為政府下半年出的政策和11月的新居屋抽籤後購買力的回流都會改變以上的時間表的(這是筆者相信的反彈時間)。

另外一個個別發展的板塊將會是一手樓花，因為政府出空置稅令到已動工或建好的未出售單位達76000個，這個成為了短期的過多供應，但是因為樓花升幅遠超於二手市場，更沒有完整指數去統計，相信未來樓花將出現較大價格調整之餘，樓價仍會遠高於二手市場。

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