每週樓市評論

港資金仍處氾濫階段

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-09-26

*轉載自2018年09月26日的大公報

（按圖放大）

原文：

日前金管局總裁陳德霖表示「香港銀行體制穩健，銀行資金流動性充裕，過去銀行的資金流入達1300億美元，現是僅流走10%，現仍有90%資金存在，不過不需過份擔心！」香港的資金情況充裕，以上的言論我當然同意，但是流走10%雖然是小數目，但是筆者不敢苟同，我想從另一角度以數據作一些補充，希望拋磚引玉，亦不介意各方向我作一些指正。

基於我的「M3定律」理念，「最影響樓市的因素其實是貨幣」(當然包括了資金流)，市場現況究竟是資金減少中？還是只在高處徘徊？或者根本是結構上其他貨幣在取代美元？這些也是投資上必須要弄清楚的本質！我認為可在現有數據上找到答案。

我們查看金管局發放的紀錄，由2008年去到2014年香港貨幣基礎的確增加了1300億美元，折合約10000億港元。也的確，因為本年4至8月銀行結餘減少了1000億，我們2018年貨幣基礎也減少了1000億港元，正好是10%！但其實我們應該用2018年3月的貨幣基礎數量去計算，有關跌幅只是5.8%而已。

而我們M3由4月底的14.4萬億港元去到最近的14.037萬億港元，我們只是減少了2.5%的。

以上這些數目如果對比港元追隨美元的升值率9%(與人民幣計算)，令流入的人民幣值和大多數的外幣值也折扣了，其實2.5%不是一個大數目！其實未算是資金有流走及減少的趨勢。

事實上不少人是忽略了除了美元之外，市場上我們更重要的人民幣，人民幣在2017年3月底至2018年7月底期間是流入了約1000億人民幣，在關鍵性的2018年流出了美元的時間，人民幣的流入正為香港資金流作補充，這也合乎國際經濟大局人民幣逐漸受市場歡迎的大趨勢！

美國以貿易戰盡情去放縱其霸權的力量，中國卻在此刻將市場泡沫「縮龍成寸」，更宏觀去調控，數據可反映在這過程中中國如何在最基本處去掌握更多優勢。

那房地產在以上的氛圍中如何自處？現在的香港樓市正是樓價下跌的調整期，我認為跌市有兩種，一種是令購買力累積，另一種係令購買力蒸發，前者會引起「假的下跌趨勢」，我簡稱為「假跌」！

在以上的資金仍充盈及借貸極偏低下，樓價縱使下跌卻容易令購買力不斷累積，在個別樓價下跌的同時，個別板塊將易升難跌，看官請好好掌握樓市。