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每週樓市評論

林鄭房策三契機「娥六招」扭大局

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-09-02


*轉載自2018年09月份的信報財經月刊

(按圖放大)


原文:

筆者被譽為是最準確樓市評論員,不少人也稱我為「大好友」!其實預測準確的背後除了專業的經驗和知識外,還有一個重要的原因,就是我為商會已撰寫了差不多二十年房屋政策建議書,當你知道香港房屋政策已被徹底破壞時,你自然知道樓價上升是供求扭曲失衡的必然結果!只是,「娥六招」的出現可能有機會扭轉大局,本文是希望剖析大局,讓不同的人可找到屬於自己的位置爭取權利!

本篇不是談政治,卻不會避談影響樓市的政治因素!

「五十年不變」其實是回歸的過程!但要「不變」其實並不是現實,因為香港人本身也不斷在變!於是,所謂「五十年代不變」就改變為:「不斷變的香港人」卻要求中央「不變地永不干預」!其實這也不現實!

「五十年不變」或者也是一個過程讓財團調整成為「富中國社會主義特色的大企業」!甚麼是「富中國社會主義特色的大企業」?我相信是避免掌握財富分配權及以社會企業責任去配合中央的企業!中國的發展絕不想步西方國家資本主義失控的後麈!美國財閥、軍火商就是企業控制市場/社會,甚至影響人民價值觀念的例子!包括槍枝氾濫令美國國民身不由己,中央政府絕對不想將來中國行這條老路!從這角度去看,香港在回歸二十一年也變得並不理想。

香港一開始進入回歸就開始變!首先董建華的特首年代,只是一場亞洲金融風暴的考驗,香港人已開始抗政府的房產分配權,「八萬五政策」本來是很好的理想及追求共贏的!但政府的計劃被妖魔化,港人治港似乎沒有將市民帶到正確的位置,甚至從此抗拒積極造地!

之後的特首曾蔭權就在徇眾要求之下,少做少錯的訴求之下,更相信甚麼滴漏效應!勾地正是將控制供應的分配權交了給財團,發展商不勾地就沒有土地供應,政府失去發展土地的主導權由2002年至2012年剛好10年,一場不可補救的遺失,誰人可煉石補青天?

2005至2006年度勾地表只列舉有11,000個住宅單位的地供人申請勾出,即使全部成功勾出都供不應求!梁振英在上場之後當然全力去造地,任期的2012年7月1日至2017年6月30日期間,一手潛在供應量由65,000個增加至98,000個,增幅達51%,但為何樓價仍然上升?我們詳細看看有關數字:
(1)已落成但未賣的單位:由4000個增加至8000個,增幅為100%!
(2)建築中但未賣的單位:由48000個增加至61000個,增幅為27%!
(3)已批出但未動工單位:由13000個增加至29000個,增幅為123%!

過去七年,即2011年至2017年的七年裡面,政府每年賣出平均兩萬個可建屋的土地,但是市場每年動工只是14,000個,即是說,建屋是滯後於政府已提供的及市場所需的。

原來縱使政府增加了土地供應後,但供應權卻仍然在發展商手上,如果這幾年各發展商賣出單位能與政府供應量相若的話,相信樓價雖升卻不會升得如此急劇,社會怨氣亦沒有這麼深!過去,樓價太高不是大問題!是因為分配較合適,分配基制會在人工上正比例追上樓價升幅,而樓市的景氣是可以令更多人得到進階的機會,顯然我們現在面對的其實是分配。

住房分配權在梁振英任期內並沒有解決到,他任內出現了「雨傘風暴」,最後更發展到有暴動出現,一場政治鬥爭令政府必須團結建制派議員,當然包括了發展商能影響的成員!時間對發展商更有利!

如果再過三年,我們就不需要也不能解決房屋問題了,因為到時全國及國際購買力會因一帶一路更加匯聚於香港,香港會和其他大都會的後果一樣,就是部份人要大遷徙。雖然我鼓勵新一代回內地工作,但選擇亦是一個權利,在公義上分配我們應追求及爭取盡量公平!

以上的推斷,我認為大部分發展商都無意造就這個局面,只是過去的商場原則是「最大利益化」而已,希望發展商不要站在政治刀口之上!

始終分配問題都要解決!現在也應到解決的時候!

林鄭的時代到了!「娥六招」出籠!我認為可以是樓市問題的分水嶺,特首林鄭月娥掌握到幾個契機去整頓樓市也即分配上的問題。

第一,她的任期遇上了貿易戰,經濟難免會作一些調整,不少之前利好樓市的因素如資金氾濫及低利率等也紛紛放緩!

第二,是短期供應量過多,正因之前滯後銷售的關係,積聚的供應量已遠高於樓花近年的成交量,即是約三年內我們供應過多,特首可借助這三年內出招製造市場調整,更可抽調私樓資源去處理公屋問題。

第三,得到了政治上和泛民和解的契機
勇武鬥爭開始褪色,泛民議員不可能長期為反而反,部分泛民已轉戰民生,更借助反對地產霸權和政府得到共同議程甚至政治利益,今次號稱由泛民建議的空置稅得到政府借用,的確是一個好的良機,在建制議題上,本屆政府已得到立法會大多數的票數支持,而在房屋問題上,也得到部份泛民議員的支持,今屆特首算是香港回歸以來最有行政權力(起碼在立法會上)的特首了。

在空置稅未正式宣布之前,可以說是「普通市民唔識驚!發展商卻已發茅!」,「娥姐」對發展商極力反對的回應是再加多一招,除了空置稅外,還有即時生效的規定起碼要推出不少於「預售樓花同意書」單位總數20%!這平平無奇的兩招,卻令市場作出巨大改變。

娥六招出招後不久,發展商大量推出貨尾單位,而「唧牙膏」的樓花促銷幾乎即時絕跡!設計「娥六招」的高手相信不是泛泛之輩!「娥六招」等同破格地向發展商推出「樓花辣招」!一向樓市辣招都是針對散戶!將樓花剔入了樓市辣招,即是說需要的時候可隨時加辣!空置稅更加等同設下了賣出樓的時限,也即是説政府開始收回供應權/分配權了。

多年以來政府追求樓市辣招都是單靠所謂的「需求管理」!這是錯誤概念,很少部份的需求就足以令樓價再上升!所以我一直提倡「供應管理」,管理好一手樓花銷售推出量和二手放盤量,雖不可令樓價下跌,但只要令供應量比稀少的成交量多,便足以能令樓價升勢放緩!「娥六招」的突破就是一個供應管理!算是香港管治上的突破!

地政總署資料顯示7月份共入紙申請預售涉及5465伙,按月勁增24.5倍,創16年以來單月最多,待批預售單位累積至15342伙,這顯示短期住宅供應足夠甚至過多,很明顯「娥六招」在放緩樓價上奏捷!

如果政府有決心去做,未來有較多樓花推出的板塊價格應下調,樓花未來的調整應分三個階段,第一個階段是供應增加,第二個階段應該是優惠增加,第三個階段就會出到互相踐踏的價格戰,我認為今年第三季之後就會進入第二個階段,而第三個階段我覺得會在明年第二季左右開始出現。

現在是第一個階段,發展商掌握時機推出質素較高的單位發售是十分聰明的,推出最靚的單位價格自然高,將來若到了價格戰的階段時,縱使價格下調仍然會是一個高企的水平。

最後就要談地的問題了,話雖說香港三年內供應過多,但始終這只是多年遲緩銷售才積聚而來,長遠香港的供應量仍是嚴重不足的,供應權/分配權還看「土地」這「終極之戰」。

香港有大量土地,問題是欠缺共識,政府有足夠的權力,只是沒有民意啊!與其用只能治標的樓市辣招抑制購買力,不如重建置業階梯,既可公平一點向各階層資助,開放所有大量購買力出來,然後再由市民自己去承受供應不足及樓價上升的惡果!讓供應問題成為市民必須要面對的重要議題!「土地大辯論」更加是高明之舉,當越來越多人埋怨政府「為何不用收地條例回收土地」時,其實就等於政府得到了民意去行使本來已經足夠的權力了!

雖然短期樓花會衝擊一些房地產板塊,但在沒有實質供應下,居屋板塊仍然會可觀上升,雖然「娥六招」推出後吸引了不少居屋準買家等待抽籤結果,但這只是羊群反應,消費者始終在情緒冷卻後會回復精明,在抽籤機會渺茫下未來數以十萬計的準買家中將不斷有人甦醒,只要這些甦醒的人多過二手的放盤量,其實價格應該是上升才對。

未來樓市,有局部上升及局部下跌的板塊,各階梯間差距會縮小,是市場扭曲產生的奇局。




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