每週樓市評論

務實評估樓市勿被金錢操控

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-08-29

*轉載自2018年08月29日的大公報

（按圖放大）

原文：

常言道：「不要放感情在投資上！」原則上是很對的，雖然投資房地產我們的而且確許多時會對家居懷有感情，這樣也可以說是無可厚非的，但在理性來說，我們的而且確不適宜對投資項目產生感情，我們不可以當投資項目是情人！亦不可以當投資項目是仇人！有些人入不到市或者換不到樓，在樓價升的時候往往就會懷有仇恨，甚至當報導樓價升的人是仇人，但當樓價跌的時候，就會當掌握到了復仇機會一樣，盡情踐踏，這樣很多時都會忽略了掌握入市的良機！當然，最大忽略入市良機的例子就是往往到了樓市谷底，因為仍然覺得「跌得未夠皮」，所以就去等更低的價！其實市場改變了甚麼因，我們就盤算改變了甚麼果就可以了，務實去評估，切勿被金錢所操控！

貿易戰其實並不能改變中國崛起並將美國取而代之的大局，極其量改變了時間表！筆者是用正面的角度去看的，中國成長得愈困難只要是向前進的，這個其實都是一個福氣，我們可以在不驕傲情形之下成長，如果為下一代的角度來說，這可能是一個最佳的成長方式。

最近樓價下跌，但其實樓價上升結構並沒有改變，多資金、少借貸、供應不足，只改變了時間表，空置稅推出為樓花設下了出售的底線，這是新的規則引起的新格局！

以前我們評論樓市幾乎不需要計算土地供應量增加這條數，因為發展商的博弈能力高，再加上客觀環境是息口平，持貨成本低！除非土地供應量海量倍增，否則延後的效果再加上發展商高的變招能耐，這條數根本不用計，但是出了空置稅之後，這條數不能不計，整個評估樓市的預算要重新計過。

在空置稅下，動工中未賣的樓花單位約6.7萬個！加上已入伙的空置單位也9000個！短期供應量已達7.6萬個了！

我認為樓花市場的價格將會調整一些，調整期會去到出年年尾，中間的時間樓花應有5-15%的微調，幅度根據每區樓花供應多寡而定。

不受樓花供應影響的居屋及600萬以下的私樓（包括500萬以下兩房及600萬左右的三房）不應受影響，這類物業價格若在最近尋底後若再下調只是假跌，這種假跌我認為會在今年年底之前就會回升了。

雖然樓花令到個別市場短期供應過多，但整體市場仍有不少板塊是缺盤的，我們正看到市場是出現破頂及調整並存的，故指數下跌或樓價大跌的機會其實不大，最後我想提醒樓市其實「不堪一升」的，以一個假設作壓力測試，很多屋苑只要最平的三個單位在兩個星期內賣出，樓價就可以作15%的升幅，所以「不買樓的風險」仍是頗高的，我必須提醒大家！

其實市場改了甚麼因，就變了甚麼果，大家應該實事求是去評估樓市，不要情緒化希望樓市大跌或大升啊。

您可能感興趣的放盤