每週樓市評論

未來樓市劈價與破頂並存

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-08-24

*轉載自2018年08月24日的經濟日報

（按圖放大）

原文：

以前評論樓市只需要評論樓價升/還是跌就夠了，後來因為樓價長升長有，我就大膽在不同時間評估「先升後跌」或者「先跌後升」，之後更評論市場可出現「假跌」（樓市HALLOWEEN），甚至乎我會預期樓市會在哪一個月份回升，以上的也紛紛在這幾年給我都準確評估到了！但是做評論純粹是為了想提示公眾：新的樓市形態在調整過程中已經變得浪比浪高了（後來我叫這種做「龍市」），「不買樓的風險」日益增大，只不過是地產代理在公眾威信不足，當你有能力而沒有威信的時候，你最好就是做預測讓市場引證自己的價值了。

今次我想說的新常態是我認為樓市將「同一時間有不同板塊的升與跌！」是！樓市日益扭曲，在沒有增加供應之下居屋的價格仍應是上升的，甚至可在假跌後作報復性反彈，另外因為空置稅會令到樓花推得愈來愈急，樓花供應推出的板塊就算二手市場難免受衝擊，有關的價格會難免調節，這些我一早已經說了！但是因為大多數的樓市板塊仍然是出現「局部地區性調整！」因此奇象就出現了，在樓價下跌之餘仍然不斷會有破頂的成交出現！奇在不單只此，我們會發覺買賣成交大減後，租成交倍升，理論上租盤應該大量減少才是，但租的放盤量卻不斷增加，為什麼？因為「父幹一族」主導了上車盤市場，但大多數父幹盤子女們根本沒有興趣搬入去的，自然大部分都放租了，不過以現在租的成交量是以倍數於買賣，即使買回來的單位全部出租，其實稍後都會出現租盤減少的情況的。

面對這些大時代發展商當然相當精明，他們都明白明年的減價壓力會加大，所以一些樓盤推出反而更進取加價，這個可能是歷史上第一次加價是為了未來減價的，與過往加價之餘是要面對未來的銷情是完全不同，世情如棋局局新，面對波譎雲詭的市道及局勢大家都不應一成不變啊！

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