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每週樓市評論
空置稅成功奏效
汪敦敬,MH
| 祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特竟瑊z學院院士 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) |
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024) 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 屯門健康城市協會主席 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023) 僱員再培訓局「地產代理業 技術顧問」1/10/2023-31/3/2025 其他公職 |
2018-08-08
*轉載自2018年08月08日的大公報
（按圖放大）
原文：
最新地政總署資料顯示7月份共有8個樓花項目的入紙申請預售，涉及5465伙，按月勁增24.5倍，創16年以來單月最多，待批預售單位累積至15342伙，這顯示到短期內香港私人住宅供應足夠甚至過多，很明顯政府的空置稅政策奏捷！事實上，政府過去7年平均每年推出並成功售出可建20000個單位的地皮，但平均每年只動工14000個，有關的供應仍然滯後，如果這幾年各發展商賣的單位是與政府供應量是相等的話，相信樓價不會好像今天這麼猖獗，社會怨氣亦沒有這麼深。
在空置稅未正式宣布之前，可以說是「市民唔識驚！發展商已發茅！」到了現在，其實大家都會發覺發展商原來很多貨尾單位仍未發售的，因為在商言商，息口平，持貨成本從未試過這麼低，貨尾單位自然留待其他熱盤抬價錢後才出售，如此新常態自然也令政府的賣地供應其中不少的份量滯後推出市場，樓價會升得更快！政府在供應權上失去了主動性！所以政府出招是無可厚非的，在「娥六招」推出了之後，就將空置稅還有即時生效的規定起碼要推出住宅數目不能少於「預售樓花同意書」所涵蓋的單位總數20%，於是你會發覺大量發展商的貨尾推出，而「唧牙膏」亦是即時大減，市場亦在短短一個月裡作出結構性的改變。
如果政府是有決心行使法例，未來有較多樓花推出的板塊價格應該下調，樓花未來的調整應分三個階段，第一個階段是供應增加，第二個階段應該是優惠增加，第三個階段就會出到互相踐踏的價格戰，我認為今年第三季之後就會進入第二個階段，而第三個階段我覺得會在明年第二季左右開始出現。
在現階段，較多供應量仍未到，發展商掌握時機推出質素較高的單位發售是十分聰明的，推出最靚的單位價格自然高，將來若到了樓價減價求售的階段時，縱使價格下調仍然會是一個高企的水平。另外，我們見到近期有地盤推出時號稱是平過二手的，雖然不是完全吻合實況，但是這類訊息漸多亦將會令市場繼續進入第二個、第三個階段，一手樓成為樓市主導的局面正在轉變。
至於影響樓市的國際大局上，有粉絲因貿易戰而想賣樓，我認為大家應該平常心，不應該人云亦云！
很多人認為美元升勢強就是強，人民幣下跌就等於弱，這是一個謬誤，除中國外，美國面對的是幾乎所有的貨幣大國包括歐元、日元和英鎊，它們在過去半年貶值大概都是7%左右，美元完全處於被動。
也有人認為美國股票上升就是強勢，中國股票下跌及銀根收緊卻是弱勢，其實美國是奉行泡沫經濟，中國是奉行宏觀調控經濟的，美國市場價格下跌是代表調整或者泡沫爆破，中國市場價格下跌卻是代表鞏固或者起步前的準備，中國在貶值量化之餘收緊借貸，在7月份開始定向降準總共增加了市場7000億流動性，其中2000億是幫助中小企融資，另外5000億就是支持市場化和法治化的「債轉股」項目，即是進一步去除市場泡沫及減少風險。
中美仍未到短兵相接的時候，現在只是美國吹噓及中國備戰的階段而已。
（按圖放大）
原文：
最新地政總署資料顯示7月份共有8個樓花項目的入紙申請預售，涉及5465伙，按月勁增24.5倍，創16年以來單月最多，待批預售單位累積至15342伙，這顯示到短期內香港私人住宅供應足夠甚至過多，很明顯政府的空置稅政策奏捷！事實上，政府過去7年平均每年推出並成功售出可建20000個單位的地皮，但平均每年只動工14000個，有關的供應仍然滯後，如果這幾年各發展商賣的單位是與政府供應量是相等的話，相信樓價不會好像今天這麼猖獗，社會怨氣亦沒有這麼深。
在空置稅未正式宣布之前，可以說是「市民唔識驚！發展商已發茅！」到了現在，其實大家都會發覺發展商原來很多貨尾單位仍未發售的，因為在商言商，息口平，持貨成本從未試過這麼低，貨尾單位自然留待其他熱盤抬價錢後才出售，如此新常態自然也令政府的賣地供應其中不少的份量滯後推出市場，樓價會升得更快！政府在供應權上失去了主動性！所以政府出招是無可厚非的，在「娥六招」推出了之後，就將空置稅還有即時生效的規定起碼要推出住宅數目不能少於「預售樓花同意書」所涵蓋的單位總數20%，於是你會發覺大量發展商的貨尾推出，而「唧牙膏」亦是即時大減，市場亦在短短一個月裡作出結構性的改變。
如果政府是有決心行使法例，未來有較多樓花推出的板塊價格應該下調，樓花未來的調整應分三個階段，第一個階段是供應增加，第二個階段應該是優惠增加，第三個階段就會出到互相踐踏的價格戰，我認為今年第三季之後就會進入第二個階段，而第三個階段我覺得會在明年第二季左右開始出現。
在現階段，較多供應量仍未到，發展商掌握時機推出質素較高的單位發售是十分聰明的，推出最靚的單位價格自然高，將來若到了樓價減價求售的階段時，縱使價格下調仍然會是一個高企的水平。另外，我們見到近期有地盤推出時號稱是平過二手的，雖然不是完全吻合實況，但是這類訊息漸多亦將會令市場繼續進入第二個、第三個階段，一手樓成為樓市主導的局面正在轉變。
至於影響樓市的國際大局上，有粉絲因貿易戰而想賣樓，我認為大家應該平常心，不應該人云亦云！
很多人認為美元升勢強就是強，人民幣下跌就等於弱，這是一個謬誤，除中國外，美國面對的是幾乎所有的貨幣大國包括歐元、日元和英鎊，它們在過去半年貶值大概都是7%左右，美元完全處於被動。
也有人認為美國股票上升就是強勢，中國股票下跌及銀根收緊卻是弱勢，其實美國是奉行泡沫經濟，中國是奉行宏觀調控經濟的，美國市場價格下跌是代表調整或者泡沫爆破，中國市場價格下跌卻是代表鞏固或者起步前的準備，中國在貶值量化之餘收緊借貸，在7月份開始定向降準總共增加了市場7000億流動性，其中2000億是幫助中小企融資，另外5000億就是支持市場化和法治化的「債轉股」項目，即是進一步去除市場泡沫及減少風險。
中美仍未到短兵相接的時候，現在只是美國吹噓及中國備戰的階段而已。
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