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每週樓市評論
樓市狂熱正在冷卻

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-07-11

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*轉載自2018年07月11日的大公報

(按圖放大)


原文:

雖然「娥六招」的本質和結構仍然是供應上的「五餅二魚」和借助過去幾年發展商延後銷售所積聚成的「中短期供應過多」現象,但今次出招的確做了兩個難得的效果!一是破了個別發展商的「唧牙膏」銷售手法!令到市場人為的「供應低於銷售量」的短缺情況解決了,另外就是令到市場即時作出冷卻,市場冷卻的確絕不容易,因為樓市已經進入了財富效應,不同的市場板塊已經熾熱且在互動中,而我們的經濟結構仍然是在資金泛濫、低息期及超低借貸比例中!更何況根據過往經驗,政府有不少出招都是未必即時有效的!過去09年到現在政府就樓市辣招稅項加上逆週期的按揭控制措施總共出招約12次,只有三次能夠在減價勢成功連續超過5個月成為真正有力的「龍市二期」,其中有四次只是樓價跌了1至2個月,而當中一次抵受不到另一次的樓市調節而維持不住支持點,證明沒有足夠時間的鞏固期,就發揮不到龍市理論的穩定性,其餘三分一的出招是沒有反應的,甚至有一些出招樓價連一日也沒有跌過的。

當然「娥六招」開局順利,令人會期望這個是否樓市轉勢,我同意我們要留意這個機會去平衡社會,根據我的理論,其實「龍市二期」(政府出手調節)之後就是「龍市一期」(價格自然上升期),我看不到結構上有任何改變,但是今次可以給到我們調節樓市的條件的確是比以前深厚了,因為大環境中我們面對貿易戰,貿易戰可能是一個漫長的角力,對經濟的影響更是深遠,加上「娥六招」裡面那兩招樓花辣招亦會令到發展商有機會加快推貨,這兩大因素在未來兩年左右亦會有一些困擾,如果過去幾年我們享受到經濟的愉快,那未來幾年這個愉快會打折扣了,我們要關心未來這段時間有關影響市場的數據,才可判斷到「龍市二期」的結束和「龍市一期」的開始。

局勢波譎雲詭,如果貿易戰的結果,或貿易戰的過程對中方有利令人民幣成為搶手的貨幣,或在金融交戰中遇上貨幣增加,都會令到香港進一步資金氾濫,令樓市調整期早日結束。

但若以上兩個陰霾因素將調整期拖長,可以令到「龍市二期」的困擾分幾階段拾級而下,當「消費群去到一個點,行為就會相反」!當人人認為買樓很難的時候,剛需就會急增了,相反,當供應開始增加的時候,大家就會一下子由朝思暮想變為嫌棄了!樓市其實從來也是如此,20年前也試過還記得嗎?當然,筆者強調我不是唱淡樓市,樓價仍在上升軌中,只是市場正急速變得複雜中,過程中段的升跌進退,好友淡友都不能看得太簡單,更加不要用過去幾年的愉快經驗作標準!

未來可能出現的樓市變化,我相信價格會隨著租金也下跌而尋底,事實上,以屯門為例,租盤量由1月到現在已經增加了32%,未來在租金及樓價下跌之下,很大機會住的剛性需求就會更多由買賣市場進入租務市場,那下一步自然大家可以想像到如過去幾次「龍市二期」一樣,就是租盤減少,然後租金上升,跟著樓價就有了最基礎的支持力,另一個就是居屋市場的價格我認為會在下半年收復失地,因為特首林鄭的居屋政策始終仍然未改變,其實都是一個難以中籤買到樓的抽籤遊戲,在等待的情形之下,等待者的風險和成本都是高的,所以最遲我認為年尾居屋的價格就會收復失地,即是樓市的河床仍徐徐上升,只是貿易戰及樓花的促銷應會拉著市場後腳,而二手市場的業主若看到一手減價亦會有一些止賺平一點賣出的行為增加。

我認為上車的買家不需要等,因為既然等的機會是樓價都可能只跌5-10%的話,為何現在不大膽還價呢!?換樓的業主也不需要等,因為無論價格升跌其實對換樓人士都是一樣的,反而現在可爭取更多機會去令到換樓計劃更完美!超級豪宅價格亦不會受衝擊甚至向上,因為買家一早已經不是香港人為主力了!其他容易被樓花推盤的優惠計劃及可能出現的減價潮影響的板塊,有關業主可能要掌握機會出貨,當然,這個只是我一家之言,每個人風險結構不同,各位應該自己決定,因為承擔的都是你們自己啊。








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