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每週樓市評論
娥六招製造「居屋Halloween」

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-07-07

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*轉載自2018年07月07日的IMONEY雜誌

(按圖放大)


原文:

「娥六招」可能是一個地產市場的轉捩點,發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售,那麼可以說是第一次樓花辣招,而且一出便出兩招,除了一手空置稅外,更規定一手銷售每次要不少於總數的兩成,在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺,以前的自由市場,政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格,因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高,例如不少地盤的招標都是規定五、六年內發展商要建好樓宇的,那麼發展商遇上政府想調節樓價升幅的時候,往往就可以將招地之後的三、四年才開始建樓,所以我們發覺不少發展商買了的地皮都是在曬太陽的!加上改圖則竟日益普遍,單是2017年已有16000個單位是申請改則的,如此大量自然影響到市場的供應了,或者我們看看以下的數據,就可以解開近年樓價不倒的迷團!

1. 根據運房局私人住宅一手市場供應報告 (截至31/3/2018)「已批出但未動工單位」(即已賣出但未動工起樓的數量)達23000伙,等於起碼年多的全港樓花銷售量。
2. 2017年修改圖則數據:首次修改涉及16000伙,重大修改涉及14000伙,與香港全年的全港樓花銷售量差不多。
3. 過去7年(2011-2017),平均每年賣地可建20750伙,平均每年動工量是14776伙,賣地可建屋量和動工量的差額平均每年約少6000伙。7年總共有42000個單位「不知所終」!
4. 近2年(2016-2017),動工量每年都比一手成交量多4000伙。單是這點的滯後回復正常,樓花市場便即時供過於求,供應比能負擔現有水平樓價的購置力更多了。

基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」!加減數大家都識計,大家可以想像到如果以上的耽誤回復正常,足以令樓價下跌!不要忘記,近2年(2016-2017),動工量每年都比一手成交量多4000伙!

翻查有關數據,發覺要為前特首梁振英先生說回一些公道說話,梁先生任期是由2012年7月1日至2017年6月30日,期間一手潛在供應量由65,000個增加至98,000個,增幅達51%,但為何樓價仍然上升?我們看看有關數字內容:

已落成但未賣的單位:由4000個增加至8000個,增幅為100%!

建築中但未賣的單位:由48000個增加至61000個,增幅為27%!

已批出但未動工單位:由13000個增加至29000個,增幅為123%!

如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話,梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩,但為何供應被拖延推出市場?是人為的造就,還是政府效率日益不濟?在真確數據及時間的洗滌下,必能公道自在人心!

無論如何,這些滯後的供應量筆者深信現在有數萬之多,遠遠高出一年的可銷售單位,令到林鄭特首不單只是有條件將私營房屋的樓調動為公營房屋,更有底氣向發展商出招打造一次一手樓的調整期,不過能否如此還看政府的決心,政府決心有多少,這點筆者其實是不能肯定的。

不過,我認為未來樓價下跌主要出現在樓花市場,除非政府再出招,否則「娥六招」出招後看到的居屋較大跌幅的成交只是「假跌」!因為政府的出招並不能產生足夠的量去改善龐大的草根上車需求,而折扣加大帶來的「彩池增大」只會令抽籤的人更多,始終是一場輸多贏少的等待遊戲,但等待成本和風險也極重,在明年二月揀樓前這段時間會積累更多購買力下人們也日漸甦醒,政府只是成功製造了一個「居屋Halloween」(負面情緒引起的調整)而已。







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