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每週樓市評論
「龍市二期」或再來

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-07-04

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*轉載自2018年07月04日的大公報

(按圖放大)


原文:

貿易戰日益深入且複雜,令到環球股市及經濟都出現了動盪,截稿當天,剛好恆生指數曾下跌近1000點,最後收窄至409點收市,我作為資深小投資者,我反而是對中國及香港的股票市場表示滿意的,中國式經濟是以宏調去泡沫為主體,遇上經濟動盪最重要不是價格高低或者升跌,最重要是中央是否在調節中掌握主動權,中央在市場資金上收放有序,市場泡沫亦大量減少,我反而是安心的。

今早看新聞見摩根大通發表觀點認為新興市場債券在受到衝擊價格下跌後產生了「巨大價值」!我看了後不禁苦笑,如果連中國及歐洲市場都在鞏固後回復價值的話,國際金融市場豈非只有美國一個高泡沫市場?看回數據,中國股市由2009年初1880.72點上升至2018年7月的2786.89點,升幅達48.18%,美國股市由2009年初的9034.69點上升至2018年7月的24307.18點,升幅達169.04%,顯然美國經濟高泡沫得多。

在波譎雲詭的大局中,香港樓市又如何?

我們就從資金流動方面看看市場,剛公布香港5月的M3(泛指總存款量)是下跌的,數據反映有外資流出香港的情況,但資金仍然在上升軌,即有關情況需要留意但不用太擔心。

特首林鄭月娥日前為樓市出了「娥六招」,不少人也關心「龍市二期」是否來臨!龍市?是!因為09年之後的新常態是「量化貨幣」與「去泡沫的宏調措施」互相角力!市場已無深厚泡沫!描述泡沫漲爆的牛熊市理論已不適用,所以筆者就為中國資金為主導的市場提出「龍市理論」,即是釋放與宏調互相交替下,「龍市一期」讓市場自由上升及「龍市二期」政府出手調節是不斷循環的,09年至今已有四次龍市出現,我希望的確掌握到一些節奏和慣性軌跡給大家分享。

說宏調即是政府出手,香港樓市辣招正是!過去幾次「龍二」市很多時都出現過的就是租的放盤量增加,的確以屯門為例,租的放盤量由5月份開始出現顯著的增加,現在是年初的1.27倍,顯示到市場有微調的基礎的,當然,當少了人買樓,就自然會多了人租樓,所以每次「龍二」轉回「龍一」市場的時候都會有租盤減少的發生,每次「龍市二期」大概是半年至9個月左右,而每次公布政府調控措施後也不是一定即時出現樓價調整,有兩次也是半年後左右才出現!到了現在,我們可以說有基本條件讓「龍市二期」出現,但是在數據反映上我們只是看到價格的升勢放緩,我們還需要拭目以待,但縱使它出現也好,我們都會認為樓價只會下跌3-8%,那麼買家的策略其實很簡單,不需要去等,直接大膽還價,就可以將機會掌握到手,最後我強調縱使「龍二」出現,「龍二」之後就是「龍一」!樓價長遠仍是上升有序的!








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