每週樓市評論

樓市供應成敗視政府施政

汪敦敬,MH

祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特竟瑊z學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業　行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2024年3月31日)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020)

地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2021)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2024)
屯門區少年警訊名譽會長會副主席(2014-2024)
屯門健康城市協會主席
青山寺慈善信託理事會理事(2023-2023)
僱員再培訓局「地產代理業　技術顧問」1/10/2023-31/3/2025
其他公職

2018-06-29

*轉載自2018年06月29日的經濟日報

（按圖放大）

原文：

繼空置稅後，又收到政府放風推出「林鄭三招」！除了空置稅外，其他兩招都是涉及居屋市場，我是居屋專家，多年來我經營的祥益地產算是成交較多居屋的物業代理商之一，我想將我們的經驗去回應傳媒報導中的另外兩招！

有關第二招是「將部分私人的土地更改發展為資助房屋」，我相信政府有其如意算盤，但若在「五餅二魚」供應仍有限之下，起多一個資助房屋，可能是起少一個私人樓！對於私人市場可能是一個好消息！另外就是「研究將居屋定價與市場脫勾」有說是由7折變為5折！這個極可能也是代表補地價的比例增加，如果是，政府實際上並沒有損失，上車門檻是低了，的而且確是給了更多人上車的機會，但這些機會只是「抽籤效應」，同樣在「五餅二魚」之下，得到置業機會的人並沒有因為居屋價格與市場脫勾有所增加，反而我擔心下一次推出居屋的時候申請入表的人因此會再破記錄。

其實提高補地價率去降低居屋樓價並非新事物，天水圍大部分居屋及屯門龍門居、富健花園初次發售時已有5成或者以上的補地價率，我們經營這些物業多年體會到的是：補地價高的單位放自由價（連地價買賣）會有一定難度，轉流率亦因此而降低，轉流率低即是代表長遠效益減弱，更加重要的是補地價高的單位最後會享受到Lump Sum效應，即是市場買家會以門檻高低作先決，因而容易忽視補地價率高的單位，實際居二成交價格應該比補地價的單位平，結果補地價高的單位業主容易賺得較多，那是否代表林鄭特首的新政策沒有用？那又未必，因為很多人低估了空置稅背後累積的龐大供應，一條簡單的數：過去7年即由2011年去到2017年，平均每年賣地可建20750個，但平均每年只動工14776個，無起樓累積的單位可能超過42000個，如果適當地令到市場回復正常運作，供應量便一定會大過成交量，成與敗就要看本屆政府的施政態度了！

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