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每週樓市評論
樓市供應成敗 視政府施政

汪敦敬
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2018)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-06-29

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*轉載自2018年06月29日的經濟日報

(按圖放大)

原文:

繼空置稅後,又收到政府放風推出「林鄭三招」!除了空置稅外,其他兩招都是涉及居屋市場,我是居屋專家,多年來我經營的祥益地產算是成交較多居屋的物業代理商之一,我想將我們的經驗去回應傳媒報導中的另外兩招!

有關第二招是「將部分私人的土地更改發展為資助房屋」,我相信政府有其如意算盤,但若在「五餅二魚」供應仍有限之下,起多一個資助房屋,可能是起少一個私人樓!對於私人市場可能是一個好消息!另外就是「研究將居屋定價與市場脫勾」有說是由7折變為5折!這個極可能也是代表補地價的比例增加,如果是,政府實際上並沒有損失,上車門檻是低了,的而且確是給了更多人上車的機會,但這些機會只是「抽籤效應」,同樣在「五餅二魚」之下,得到置業機會的人並沒有因為居屋價格與市場脫勾有所增加,反而我擔心下一次推出居屋的時候申請入表的人因此會再破記錄。

其實提高補地價率去降低居屋樓價並非新事物,天水圍大部分居屋及屯門龍門居富健花園初次發售時已有5成或者以上的補地價率,我們經營這些物業多年體會到的是:補地價高的單位放自由價(連地價買賣)會有一定難度,轉流率亦因此而降低,轉流率低即是代表長遠效益減弱,更加重要的是補地價高的單位最後會享受到Lump Sum效應,即是市場買家會以門檻高低作先決,因而容易忽視補地價率高的單位,實際居二成交價格應該比補地價的單位平,結果補地價高的單位業主容易賺得較多,那是否代表林鄭特首的新政策沒有用?那又未必,因為很多人低估了空置稅背後累積的龐大供應,一條簡單的數:過去7年即由2011年去到2017年,平均每年賣地可建20750個,但平均每年只動工14776個,無起樓累積的單位可能超過42000個,如果適當地令到市場回復正常運作,供應量便一定會大過成交量,成與敗就要看本屆政府的施政態度了!





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