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每週樓市評論
樓市擠提效應 緣自造地罰款

汪敦敬,MH
祥益地產總裁
美國林肯大學榮譽管理博士
加拿大特許管理學院院士
僱員再培訓局委員(2012-2018)
僱員再培訓局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2020年3月31日)
僱員再培訓局「課程及服務發展委員會」召集人(2013-2018)
地產代理監管局委員(2014-2020)
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2018)
地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2018)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2018)
香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2013-2017)
職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問
屯門各界協會首席副會長
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2017)
社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2019)
屯門區青年活動委員會委員(2017年4月-2019年3月)
屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2018)
其他公職

2018-06-26

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*轉載自2018年06月23日的信報財經月刊

(按圖放大)


原文:


多年來,傳媒都稱我為「最準的樓市評論員」,其實我這個「大好友」是在02年開始已經不斷撰寫房屋政策建議並透過商會給政府參考的,但當我看到樓價上升浪不斷,但供應失救房策已「無藥可救」的時候,我只可叫仍有能力上車的人「快!掌握機會入市!」,隨著多年樓價不斷上升,我便成為了「最準的樓市評論員」了,但來到今天,樓價上升已經去到進入財富效應的階段,樓價將持續因資產價格向上而衍生更強大購買力,可是我們的供應仍然是無望的,香港這個大都會正透過樓價上升其實已經進入大遷徙的階段,香港人已沒有時間,所以我大膽「死馬當活馬醫」,用另一思維角度撰寫本文的房屋策略建議,希望給香港人一個參考,我仍然深信契機仍在香港人自己手中,只要市民和政府的思維可以改變,市場可以在數個月內作轉變!

治理一個社會,先要治好人民的心!當民情走入誤區才是樓市的死結!當人民的觀點出現偏差的時候,正確的事情會被群眾打壓和唾棄!錯誤的事情反而會得到群眾的鼓掌和讚譽,!在97年金融風暴之後,香港人已經患上「八萬五恐懼症」了!從此對稍為多的供應量抗拒,「乜都唔做,好呀!」曾蔭權在任內荒廢開發土地,但這正是當時在市民的掌聲下決定的!03年當政府宣佈撤出市場的時候,我已經不斷去作出建議,希望不要停止「置業資助貸款計劃」,之後多年也要求復建居屋!但當時這些建議往往都給人恥笑,當時的主流意見是認為市場會調節分配!我覺得啼笑皆非!資本主義社會是「人食人」的,市場調節怎可能照顧到能力本來買不到樓的受資助人士?甚至當時有些人認為鼓勵年輕人買樓的會「累死後生仔」!其實97年的累死人的是過渡借貸而不是置業!「八萬五恐懼症」多年也抗拒供應甚至抗拒置業,多年特首都要滿足愚昧的民情,之後的特首梁振英開發土地,何罪之有?但在扣上帽子後他做的一切也是罪惡的,當反對政府建設變為一些政客的政績的時候,房地產價格又怎不會不斷向上升?

近年,環保概念亦走入了誤區,環保竟然和發展走向對立!但是新加坡就是可以發展了大部份土地下卻同時是環保的表表者,環保人士為何不施壓香港政府要好像新加坡般在大幅發展土地下創造環保?登山活動和綠化邊陲地帶其實不可能有衝突,登山者往山向上走,邊陲地帶只在山腳路邊,只要開發行山者稀少的遠足綠化地帶為環保城市,一定可以令到香港人更加受惠的!遇上造地的爭拗香港人往往都只是想證明政府是錯的,陶醉在衝撃甚至羞辱政府上!筆者沒有政治立場,但縱使政府有問題,這只是事情的「問題」,而不是「答案」,不斷增加問題卻沒有化解的答案,問題不單解決不到,更加愈來愈多!

當民綷氾濫令政府失去了公信力的時候,公務員就在四面楚歌之下逃避問責!於是「多做多錯!少做少錯!唔做唔錯!」下,效率亦過份謹慎!於是發展一小撮土地就在不同部門各自為政地追求政治最安全的情形之下,效率去到最慢了!

當造地不足的時候,香港人就要在樓價及物價愈來愈高下面對大遷徙!往粵港澳大灣區外圍大遷徙,樓價高就好像是造地遲的過期罰款一樣!如果再不大大增加土地供應,這筆罰款我深信在幾年內會倍增!

香港本來就有能力每年起八萬五的單位!如果環保人仕肯放出1%的行山人仕不會涉足的邊陲綠化地!香港樓價急升是仍可以一年內扭轉大局!可能你會覺得我這個預算太過樂觀,事實上,只要政府及市民在供應及需求的觀念作一些修正!我們仍有條件大量增加供應及大量減少需求!

樓宇是高成本產品,縱使土地供應足夠,如果用更多高成本產品去令價格下跌其實不合邏輯,要持份者和建築成本配合固然很難!因此供應量增加只是解決問題的「底氣」,實際解決問題要在「供應增加進行中」期間就要產生效應及完成任務!八萬五政策正正當年其實從未達過標,正正是增加進行期間產生效應(如果你認為有的話),我們只需要一條「實數」,去做解決問題的「底氣」,而不需要等到起好樓才解決到問題!這個是我認為應該要修正的供應管理概念!
那麼,我們應在「供應增加進行中」做甚麼正確的事?

第二個政府需要修正的觀念就是減低需求的觀念,樓市辣招往往被人誤會是針對炒家,其實香港一早已經沒有短炒的炒家!也因此不能減少得更多!香港的需求增加是因為「恐懼將來買唔到樓」的人,很多非剛性需求也因此走出來買樓,形成了「擠提效應」,就如銀行擠提一樣是群眾覺得銀行現金不足於是連不需要提錢的人也加入擠提行列,因此樓市減少這個擠提效應及原本不是剛需的群眾才是對症下藥,怎樣可以令到這些小市民安心呢?其實政府應該推出可與樓價掛鉤的投資產品!例如我在2012年已經提出的房產信託基金!我當時是建議將居屋未補地價部份作房產信託基金給未置業的年輕人認購,如果樓價升,居屋的地價就一樣升,那麼儲錢中或者不想買樓的人只要買這些房產信託基金,其實就可以和房地產市場價格掛勾了,有了這個保障就可以解決到擠提效應!筆者這個建議已經在2012年提出,如果當時用這個方向製造房產信託基金,現在有關的市值已經升了130%,未補地價的居屋單位約有25萬個,假設平均每個未補金額約177萬港元,總額價值約4400億港元,2016年9月房產信託基金市值估算為3645.9億,對比4400億,升21%,以不同的時段作比率,數字上也印證是可行了,當然政府可以將部分的土地及其他資產成立一個房產信託基金。

有了以上這些「紙上磚頭」,政府財政年度有盈餘的時候就不需要派錢了,可派這些基金就可以了!以2017/18年度的財政預算案估計錄得盈餘一千三百八十億元,假設每個香港人派1萬元,這1萬元可能佔了我們的盈餘54%,如果我們派同樣一萬元面值的以上以居屋未補地價部份建立的房產信託基金,其實並沒有消耗到財政預算的資金,我們只是將現在浪費閒置的資產去幫助市民上車而已。

至於要增加供應其實並不遙遠,要昂貴的房地產起到足夠供應令需要的人都夠住,恐怕沒有二、三十年也不可以,不如我們退而求其次增加市場上的二手放盤量,市場放盤量只要增加比成交量更多的話,就會牽制到樓價上升,甚至令到樓價輕微下調,樓價愈高令成交愈少的時候,這個效果就愈容易做到,當然這個效果不可靠一手樓,應該釋放二手市場的放盤量,達至有關的目標當然最好的方法是放寬按揭,放寬400萬及600萬以上的按揭,讓一換一的換樓自住人士是可以得到換樓機會,這可能會將購買力往上游,令到三房單位樓價向上,但如此就會增加到細單位的二手放盤量,而令到細單位價格有機會下跌,我們不是要阻止市場價格上升,是應該要避免將聚焦力放在細單位上!洪水不應堵塞!只應疏導!我認為這個是極容易做到,但是大家沒有去做的方式,2018年平均每月住宅成交是5415宗,要製造比低成交量更多的放盤量其實不難!
另一個可行的方向,的確是香港人及政府加快與內地融合,趁現在香港人薪金及供樓能力仍比內地高一點,買粵港澳大灣區仍容易負擔,需知道粵港澳大灣區11城市融為一體是遲早的事,而大灣區在充分發展下價格正常是升幅會跑贏大市的,為何不早一點去入市呢?不過,香港始終是全世界買房產最安全的地方之一,出境後的置業,不論內地也好,就算英國也好,也不可用香港的高度安全感去行事,要充滿危機感,更應深入了解當地的法例及稅制啊!

有些人認為中央正在香港換血,令香港人往外遷徙,香港回歸中國是事實,政治現實香港人要面對,更何況,2007年當曾蔭權宣佈將香港打造成為大都會之後,當時我已經提出我的觀點,就是香港將會如其他大都會般進入大遷徙,大遷徙本來就是大都會的宿命!大都會是「因」,大遷徙自然是「果」!香港人不應陰謀論,相反應該去面對及化解這大時代的衝擊啊!






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